Жилищно накопительные кооперативы — что это

Три года назад я собралась покупать квартиру для дочери, но денег хватало только на первоначальный взнос.

Татьяна Смирнова

купила квартиру в рассрочку

Чтобы не переплачивать за ипотеку банку, выбрала жилищный накопительный кооператив и не пожалела. За три года сэкономила на платежах около ста тридцати тысяч рублей. Расскажу, что такое жилищный накопительный кооператив, как я его выбрала и стала пайщиком.

Жилищный кооператив — некоммерческая добровольная организация, которая помогает своим членам приобрести недвижимость за счет их собственных средств. Люди по своей воле объединяются, чтобы достичь одной цели — накопить средства и купить или построить жилье.

Кооперативы имеют официальный статус и подчиняются законодательству РФ. Существует три вида кооперативов — жилищные, жилищно-строительные и жилищно-накопительные. Деятельность первых двух видов регулируется главой 11 жилищного кодекса.

Они могут купить квартиры своим пайщикам только в определенном доме.

Раньше жилищно-строительный кооператив мог работать со строящимися домами, но с 25 декабря 2018 года такие кооперативы не могут вкладывать деньги граждан в недостроенные дома.

Жилищный накопительный кооператив отличается от остальных видов. Он может покупать жилье своим пайщикам без привязки к конкретному застройщику или дому после его сдачи госкомиссии. С 2005 года деятельность таких кооперативов регулирует ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Гражданин вступает в жилищный накопительный кооператив (ЖНК), становится пайщиком и выплачивает паевые взносы. Они поступают на отдельный счет, и кооператив тратит их только на покупку жилья для пайщиков. За целевым расходованием средств строго следят налоговые органы и Центральный банк России.

Если пайщики захотят проверить, правильно ли кооператив распоряжается их деньгами, они на общем собрании могут избрать ревизионную комиссию или ревизора. Ревизором может быть один из пайщиков — но не член правления — или приглашенный со стороны эксперт.

В кооператив вступают люди, у которых не хватает денег, чтобы купить жилье. Они не хотят брать ипотечный кредит, чтобы не переплачивать банкам. Или банк не дает такому гражданину ипотеку.

Поэтому они объединяются в кооператив и создают общий котел, куда каждый участник с зарплаты ежемесячно вкладывает определенную сумму.

Как только накопится достаточно, кооператив покупает квартиру для первого участника, потом для второго и дальше по очереди.

Общий котел официально называется паевым фондом, первоначальный взнос за квартиру и ежемесячные взносы — паевыми взносами, накопленные деньги на счетах пайщиков — паями, а участники кооператива — пайщиками. Схема хорошо работает, когда в кооператив вступают новые пайщики.

Пайщик выбирает для себя квартиру, сообщает ее данные кооперативу, и его ставят в конец очереди на жилье. Как только подходит его очередь, кооператив покупает квартиру и передает ее пайщику в пользование.

Вместе с семьей он может зарегистрироваться в квартире, жить сам или сдавать в аренду. Пайщик продолжает вносить паевые взносы, пока не выплатит всю стоимость жилья.

До полного погашения квартира остается собственностью кооператива.

Пай не могут забрать за долги. Если пайщик объявлен банкротом или судебные приставы арестовали имущество, пай остается неприкосновенным.

Существует несколько способов найти кооператив, например посмотреть официальный реестр или поспрашивать знакомых. Про реестр я не знала, а знакомых, которые купили квартиру через кооператив, у меня не было. Поэтому я воспользовалась другими популярными способами: поисковой системой и социальными сетями.

По запросу «жилищно-накопительный кооператив вступить» я получила 112 тысяч результатов, из них ссылки на разные кооперативы были на первых двух страницах, дальше только статьи и ссылки на законы.

Выбрать можно любой жилищный кооператив. Например, можно жить в Казани, вступить в кооператив из Барнаула и купить квартиру в Москве. Но меня такая схема не устроила. Если бы возникли проблемы, ездить в другой город было бы проблематично и дорого. Поэтому я стала искать кооператив в своем городе.

Оказалось, что в Казани создан жилищный накопительный кооператив на базе местного застройщика: пайщики покупают квартиры только у него. Такое сотрудничество выгодно всем.

Пайщикам не надо собирать документы на ипотеку и переплачивать по кредиту. Кооператив богатеет на членских взносах пайщиков: 200 пайщиков ежемесячно приносят в кооператив 200 тысяч рублей членскими взносами.

Застройщик уверен, что продаст все квартиры, так как кооператив активно привлекает новых покупателей.

В других кооперативах для пайщика могут купить любую квартиру, как новостройку, так и вторичку. Оговаривают только верхний порог цены, например не дороже 7 млн рублей.

Я подумала, что компания, которая двадцать лет работала над хорошей репутацией, не свяжется с мошенниками. Решила рискнуть и стала собирать информацию о кооперативе.

В интернете много негативных историй про кооперативы. Суть их сводится к тому, что если отнести деньги в кооператив, то потом не увидишь ни квартиры, ни денег.

Они собирают деньги, а потом пропадают. Чтобы так не случилось, я тщательно проверяла информацию, прежде чем отдавать деньги.

Я получила выписку на 700 страницах. Вначале идет информация о кооперативе: официальное название и статус, юридический адрес, фамилия директора. Ниже — информация о пайщиках: фамилия, имя, отчество, ИНН и дата вступления в ЖНК.

Меня интересовало, как часто добавляются новые пайщики, поэтому я внимательно изучила даты вступления. Чем больше пайщиков, тем быстрее накапливаются деньги в паевом фонде и тем быстрее движется очередь.

В первое время в мой кооператив вступало не больше 10 человек в месяц. Накануне того, как туда вступила я, добавилось больше 30 человек. Я посчитала, что это хороший знак.

Значит, кооператив активно работает, люди ему доверяют.

По ОГРН узнала, когда создан кооператив, по какому адресу зарегистрирован, фамилию директора

С моим кооперативом было все в порядке: в реестр внесен, отметок о неблагонадежности не имеет.

В реестре ЦБ можно посмотреть отметки о неблагонадежности кооператива

Документы с сайта кооператива. После официальных документов я изучила организационные и внутренние документы кооператива. Их должны выкладывать на сайте, например в разделе «Информация». Скачайте их все и внимательно исследуйте.

Чтобы проверить добросовестность жилищного накопительного кооператива, сравните информацию из внутренних документов с официальными источниками, например юридический адрес.

Если адреса в уставе и выписке из госреестра не совпадают, возможно, это мошенничество.

Также сравните число пайщиков: если в годовом отчете пайщиков больше, чем поименно указано в выписке из госреестра, значит кооператив приписывает в отчет «мертвые души». С таким лучше не связываться.

ДокументЧто смотреть

Устав ЖНК	Права и обязанности кооператива Права и обязанности пайщиков Какие взносы платят члены кооператива и в каком размере Как выплачивают стоимость пая выбывшему члену кооператива
Положение о формах участия	Как действует кооператив Как стать пайщиком Как в кооперативе рассчитывают стоимость жилья
Положение о паевом фонде	Как формируется паевой фонд На что тратят деньги из паевого фонда
Решение Банка России	Под каким регистрационным номером жилищный накопительный кооператив включен в реестр ЖНК

Что смотреть

1. Права и обязанности кооператива
2. Права и обязанности пайщиков
3. Какие взносы платят члены кооператива и в каком размере

4. Как выплачивают стоимость пая выбывшему члену кооператива

Положение о формах участия

Что смотреть

1. Как действует кооператив
2. Как стать пайщиком

3. Как в кооперативе рассчитывают стоимость жилья

Что смотреть

1. Как формируется паевой фонд
2. На что тратят деньги из паевого фонда

Что смотреть

Под каким регистрационным номером жилищный накопительный кооператив включен в реестр ЖНК

Годовой отчет понятен и неспециалисту. В первом разделе находятся общие сведения: юридический и фактический адрес, сведения о руководителе, главном бухгалтере и членах правления. Эти сведения повторяют информацию из госреестра и устава, поэтому я просмотрела их бегло.

Со второго раздела начинается информация о состоянии дел в кооперативе. Эти сведения я изучила внимательнее. Из годового отчета узнала число пайщиков и количество выкупленных квартир, сумму общей задолженности пайщиков кооперативу и информацию о долгах самого кооператива перед пайщиками.

Аудиторское заключение — это отчет на 56 страницах, но первая часть документа полностью дублирует бухгалтерский отчет.

Во второй части аудитор дает понятные объяснения по каждому пункту бухгалтерского учета: с каких средств кооператив получает доходы и на что тратит деньги пайщиков, используют ли в кооперативе заемные средства и вовремя ли расплачиваются с долгами, сколько квартир оплачено за год и сколько передано в собственность. Я прочитала весь отчет, но особенно заинтересовалась двумя разделами.

«Расходование активов». У кооперативов две финансовые корзины: в одну поступают вступительные и членские взносы пайщиков, в другую — паевые взносы.

Зарплата сотрудников кооператива, аренда помещения, коммунальные платежи должны оплачиваться из первой корзины. На деньги из второй кооператив покупает квартиры.

Я посмотрела в отчете, так ли это на самом деле. Оказалось, что все в порядке.

Аудиторское заключение подтвердило мое мнение, что кооперативу можно доверять.

Отзывы из социальных сетей.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/installment-sale/

Что такое жилищный накопительный кооператив (ЖНК)?

Особенно с ним знакомы граждане, которые решили приобрести жилье с помощью членства в подобной организации.

Что же такое ЖНК, на чем основан принцип их работы и стоит ли связываться с подобными кооперативными образованиями.

Жнк – что это?

ЖНК или жилищный накопительный кооператив представляет собой экономическое предприятие, принцип работы которого основывается на удовлетворении потребностей его членов в сфере приобретения жилья. Подобные кооперативные предприятия способствуют привлечению финансовых средств дольщиков для приобретения новых жилых помещений.

Основным законодательным актом, регулирующим деятельность и ответственность подобных предприятий, выступает ФЗ-215 «О накопительных жилищных кооперативах». Участниками ЖНК могут стать исключительно граждане с российским гражданством.

Если человек хочет зарегистрировать свой кооператив, то он должен подробно изучить, как создать жилищный накопительный кооператив. Подобное объединение, по закону, обязательно должно быть включено в государственный реестр жилищных накопительных кооперативов. Для этого председатель должен обязательно зарегистрировать предприятие в ЕГРЮЛ, предоставив необходимую документацию.

Принцип работы ЖНК

Если говорить простым языком, то жилищные кооперативы представляют собой добровольные, официально зарегистрированные сообщества, помогающие своим участникам накопить средства на приобретение жилья. Все накопительные кооперативные организации должны обладать официальным статусом и подчиняться российскому законодательству.

ЖНК может покупать квартиры своим вкладчикам в любом доме любого города:

1. Человек вступает в членство ЖНК, приобретает статус пайщика и вносит регулярные паевые выплаты, которые поступают на его индивидуальный счет в кооперативе.
2. Руководство кооператива тратит поступающие средства только на приобретение жилья для дольщиков.
3. Чтобы расходование данных средств имело исключительно целевое назначение, за этим следят налоговики и Центробанк РФ.
4. Также за расходованием следят и сами пайщики посредством финансовых отчетов, выкладываемых руководством ЖНК на своем офсайте.
5. Руководит всей деятельностью избранное правление во главе с председателем. Избирают либо переизбирают правление, а также утверждают максимальную цену для покупки жилья сами пайщики на общих собраниях.
6. Если пайщики вдруг пожелают проверить целесообразность использования своих денег, то на собрании можно избрать ревизора либо ревизионную комиссию, в состав которой могут войти пайщики или независимые эксперты, но только не из членов правления.

Обычно в жилищно-накопительные кооперативы вступают граждане, у которых недостаточно денег на покупку жилья, но с ипотечным кредитованием связываться не желают из-за большой переплаты или же сам банк не дает кредит.

Такие граждане объединяются в кооперативное сообщество и складывают свои финансы в общий котел (паевый фонд), который ежемесячно пополняют определенными взносами. Когда скопится достаточное количество средств, то кооператив покупает квартиру для первого пайщика, потом второго и т. д.

А на арендную плату, рекламные кампании или зарплату можно тратить только вступительные и членские взносы. Эти выплаты перечисляются на отдельный счет и расходуется на нужды кооперативного сообщества.

Как приобретается жилье

Когда пайщик находит для себя желаемую квартиру, он сообщает ее координаты в кооператив, который ставит пайщика в конец очереди. Когда подходит очередность, ЖНК приобретает жилое помещение и передает его в пользование пайщику. Последний вправе зарегистрироваться в квартире вместе с семейством, переехать туда, либо сдавать жилплощадь в аренду.

Пайщик продолжает ежемесячно выплачивать обязательные взносы, пока не будет погашена вся стоимость жилья. Пока сумма не будет полностью выплачена, квартира остается в собственности кооператива. Этим ЖНК отличается от ипотечного приобретения жилья, при котором квартира становится собственностью сразу, но до окончания выплат она будет в банковском залоге.

Пока пайщик остается в кооперативе, взносы остаются его собственностью. Он может их подарить, продать, завещать и пр. Только членские и вступительные взносы сразу переходят в собственность кооператива. За долги забрать пай не могут, даже в случаях, когда пайщик обанкротится, либо приставы арестуют его имущество.

Преимущества и риски приобретения жилья посредством ЖНК

Основными плюсами приобретения жилья посредством участия в жилищном накопительном кооперативе считаются:

1. Минимальный размер первоначального взноса.
2. Нет необходимости для вступления в кооператив собирать кучу бумаг и справок, достаточно минимального набора документов.
3. Пониженный процент при выплатах за приобретенную квартиру.

Если же говорить о недостатках подобных экономических объединений, то к ним относят традиционные риски при участии в любых кооперативах подобного рода.

Сюда можно отнести такие риски:

• исключение из членства кооператива на основании общего решения собрания;
• убытки, обусловленные расходами на кооперативную деятельность;
• обязательный вступительный взнос, не включаемый в накопления на жилплощадь, и риски дополнительных платежей при убытках ЖНК.

Но эти факторы не столь значимы, как тот факт, что квартира до окончания выплат будет принадлежать кооперативу, потому полноценно ей распоряжаться покупатель не сможет.

А если вдруг кооперативное объединение обанкротится, то пайщик окажется в крайне невыгодном положении.

Как вернуть деньги из ЖНК

Нередко возникают обстоятельства, когда пайщик хочет выйти из кооператива, например, внезапный переезд или наследство, жизненные изменения и пр. Написать заявление на выход из организации можно в любой момент. В подобной ситуации возникает проблема, как вернуть деньги из ЖНК.

Сумма возврата будет зависеть от того, копит пайщик средства на жилье или уже рассчитывается за приобретенную квартиру:

1. Если участник только копит средства, то ему следует написать заявление. После его подачи в течение месяца пайщику должны вернуть все взносы, кроме регулярных членских (по 1 тыс. ежемесячно) и вступительного (12 тыс. единоразово) взноса.
2. Если же жилье уже куплено, но окончательный расчет еже не близко, а выйти из кооператива нужно уже сейчас, то алгоритм действий будет иной. Сначала пайщик должен решить, вернет он квартиру или оставит ее себе в собственность. Если пайщик решит съехать с квартиры, то возврату подлежат все паевые взносы с процентами, уплаченные до настоящего момента (кроме членских и вступительного). Если же пайщик решит жилье оставить, то ему придется внести оставшуюся сумму за квартиру единовременно. В этом случае пайщик не получает никаких денег, но остается с собственной квартирой.

Получается, что выйти из жилищного накопительного кооператива не сложно, как и вернуть свои средства. Иногда на пайщика при выходе накладывается обязательство в виде неустойки за невыполненные перед кооперативным сообществом обязательств.

Размер такой неустойки не может быть больше 1/300 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки.

Чтобы минимизировать риски неоправданных платежей, перед оформлением отношений и вступлением в кооператив нужно крайне внимательно прочитать устав организации, оценить его соответствие ФЗ-215, проверить существование ЖНК в ЕГРЮЛ, сопоставить число пайщиков с количеством купленных квартир и пр.

Чем отличается жилищно-накопительный от жилищно-строительного кооператива

Не стоит путать накопительный со строительным жилищным кооперативом. Отличить ЖНК от ЖСК довольно просто:

1. Основная разница заключается в том, что строительное объединение создается с целью строительства определенного здания, а ЖНК может приобретать жилье в разных домах и даже в разных городах.
2. Также разница заключается в регулировании деятельности. ЖСК работают на основании ЖК, ГК и ФЗ-214, а работа накопительных кооперативов регулируется ФЗ-215.
3. Еще одно отличие заключается в принципах использования и накопления взносов. Накопительные объединения больше напоминают кассы помощи, когда часть оплаты исходит от пайщика, а остальное оплачивает кооператив. А потом пайщик постепенно выплачивает остаток и проценты за использование средств из кооператива. А в ЖСК все паи сразу направляются на строительство.

Но при любом раскладе – и в ЖНК, и в ЖСК, дольщики не смогут владеть жильем, пока окончательно за него не рассчитаются.

Стоит ли приобретать жилье через кооперативы

Казалось бы, деятельность ЖНК и ЖСК весьма прозрачна и понятна. Но сложность в том, что жилье приобретается наполовину за свои средства, а наполовину за счет остальных вкладчиков.

Фактически система напоминает традиционную пирамиду. Подобная деятельность гарантирует приобретение жилья лишь для части самых первых участников.

Если новые дольщики перестанут вступать в кооператив, то остальные пайщики могут остаться без своих квартир. Сомнительная и далеко не радужная перспектива.

Подобные схемы зачастую используются, чтобы обойти ФЗ-214. Фактически кооперативные объединения выступают посредником между застройщиками и будущими собственниками жилья.

При этом в приоритете будут интересы застройщиков, а не пайщиков. При этом кооператив не сможет спасти пайщиков в случае, когда застройщик обанкротится или по другим причинам заморозит стройку.

Перед вступлением в накопительный жилищный кооператив нужно несколько раз подумать о возможных рисках подобного мероприятия, оценить преимущества.

Если все же решено приобретать жилье через ЖНК, то нужно тщательно проверять документацию и договора, подписываемые с кооперативом. Это поможет избежать неприятных последствий и неудачного участия в ЖНК.

Источник: http://expert-home.net/zhilishhnyj-nakopitelnyj-kooperativ/

Жилищно-накопительный кооператив: плюсы и минусы. Федеральный закон "О жилищных накопительных кооперативах", N 215-ФЗ от 30.12.2004 :

Покупка жилья для многих людей считается специфическим и сложным процессом. Нередко у них просто отсутствуют средства для такого приобретения. При таких условиях часто люди вынуждены оформлять ипотеку на достаточно длительный период времени под высокие проценты.

Прекрасной альтернативой считается вступление в жилищно-накопительный кооператив. Данная организация создается гражданами, желающими возвести многоквартирный дом или несколько аналогичных строений. Каждый вкладчик перечисляет в течение некоторого периода нужную сумму средств для покупки квартиры.

Вступление в такой кооператив обладает многими плюсами, хотя не лишен процесс некоторых недостатков.

Преимущества сотрудничества

Если гражданин выбирает для покупки жилья жилищный кооператив, то он может пользоваться действительно многочисленными плюсами. К ним относится следующее:

• взносы по размерам намного меньше, чем в итоге приходится переплачивать по ипотечному кредиту, причем даже при условии льготного кредитования;
• пайщики могут выбрать квартиру в разных домах, причем не только в тех, которые располагаются в городе, но и в строениях, имеющихся в других населенных пунктах;
• для вступления в кооператив не требуется подготавливать многочисленную документацию, что необходимо при оформлении крупного ипотечного займа;
• уровень защиты считается высоким, поэтому даже если кооператив по разным причинам будет признаваться банкротом, то жилье будет продаваться на специализированных торгах, где пайщики могут его выкупить с учетом ранее перечисленных взносов;
• гибкость таких кооперативов считается высокой, так как если по разным основаниям ухудшится материальное положение пайщика, поэтому он не сможет полноценно вносить взносы, то руководители предприятия могут помочь гражданину путем продажи ему другой недвижимости;
• дополнительно при ухудшении финансового состояния пайщика может увеличиваться срок рассрочки;
• кооперативы не обращаются к ЦБ для получения заемных средств, так как используются исключительно деньги пайщиков, поэтому устанавливаются платежи без учета текущего размера ставки рефинансирования.

Таким образом, за счет такого кооператива могут граждане решать сложный жилищный вопрос. Но при этом важно грамотно подходить к выбору самой организации, чтобы она была надежной и проверенной.

Минусы сотрудничества

Использование услуг организации обладает не только плюсами. Выделяются некоторые значимые минусы данного процесса, поэтому покупка жилья за счет кооператива обладает недостатками:

• выбранный жилой объект станет собственностью гражданина исключительно после того, как им полностью будут перечислены все взносы;
• если по каким-либо причинам ухудшится материальное положение пайщика, поэтому он не сможет вносить положенные платежи, то им не будет получено жилье;
• для первоначального вступления в организацию необходимо выплачивать первоначальный взнос, причем он обычно является значительным, поэтому нередко составляет даже 50% от стоимости выбранного объекта, но не все граждане могут накопить такую сумму;
• ожидать окончания строительства и поселения в жилье придется достаточно долго, причем данный процесс зависит от того, какое количество пайщиков вступает в кооператив.

Выбирать следует крупные и развитые организации, которые пользуются спросом среди многочисленных пайщиков.

ЖНК плюсы и минусы имеет значимые, поэтому целесообразно становиться пайщиком при наличии крупной суммы средств, а также при уверенности, что выбранная организация является надежной. Дополнительно надо уделить много внимания выбору самого жилья, так как кооперативы предлагают обычно несколько вариантов.

Перед вступлением в определенную организацию следует изучить ее репутацию. Оптимально читать о жилищно-накопительных кооперативах отзывы от бывших дольщиков, чтобы узнать обо всех подводных камнях и особенностях сотрудничества.

Законодательное регулирование

Деятельность таких кооперативов регулируется на законодательном уровне. Основная информация содержится в ФЗ № 215. Данный закон был принят еще в 2004 году. В нем прописываются правовые основы работы предприятия, а также приводятся экономические и организационные аспекты деятельности.

Самой важно информацией в ФЗ № 215 является следующее:

• приводятся права и обязанности, которыми наделяются все граждане, становящиеся членами кооператива;
• указывается порядок и правила открытия организации;
• перечисляются нюансы ликвидации ЖНК и реорганизации учреждения;
• прописывается, как должна вестись деятельность кооператива, а также как должны использоваться средства, получаемые от пайщиков.

Все кооперативы должны заниматься исключительно той работой, которая прописывается в законе. Создаются жилищно-накопительные кооперативы бессрочно, поэтому отсутствуют сведения об ограничениях в сроке их существования.

По своим обязательствам организация отвечает всем имуществом, которое ей принадлежит, но при этом не отвечает фирма по обязательствам своих участников. На основании положений ФЗ № 215 разрешается предприятиям открывать счета в банках.

Дополнительно должны иметься реестры на каждого участника.

Что включается в реестр?

При открытии кооператива привлекаются новые пайщики. В отношении каждого нового участника формируется специальный реестр. В него обязательно включаются сведения:

• Ф.И.О. нового члена организации;
• информация из паспорта или другого документа, с помощью которого происходит удостоверение личности гражданина;
• номер телефона или другие контактные данные;
• другая информация, которая перечисляется в уставе.

Основным условием создания жилищно-накопительного кооператива выступает то, что число участников должно быть равно 50.

Как регистрируется организация?

Процесс регистрации кооператива считается простым и быстрым. Для этого выполняются последовательные действия:

• первоначально требуется собрать нужное количество участников будущего кооператива, которые желают получить свое жилье для постоянного проживания;
• проводится общее собрание, на котором принимается решение об открытии компании;
• правильно формируется протокол такого решения, содержащий решение участников;
• формируется устав будущей организации;
• собираются дополнительные документы для регистрации;
• бумаги передаются в ФНС для регистрации, для чего придется уплатить пошлину;
• вносятся соответствующие сведения в ЕГРЮЛ.

Как только будет пройдена регистрация, компания начинает свою непосредственную деятельность, направленную на создание квартир, которые выдаются дольщикам после выплаты всего взноса. Допускается объединять несколько небольших кооперативов в одну крупную компанию.

Как правильно создать устав?

Основным учредительным документом такой организации выступает устав. Он может формироваться по разным образцам. Устав жилищно-накопительного кооператива должен включать сведения:

• наименование юридического лица, представленного кооперативом;
• род деятельности предприятия;
• адрес места расположения компании;
• контактные данные ЖНК;
• размер паевого первоначального взноса для всех участников;
• обязанности, которыми наделяются все члены объединения;
• указывается, что все граждане обладают субсидиарной ответственностью, поэтому обязаны покрывать совместно все убытки, возникающие в процессе работы предприятия.

Выбрать можно разные правовые формы, например, ООО или ОАО. Для этого учитывается, является ли деятельность коммерческой или некоммерческой.

Коммерческий или некоммерческий кооператив?

Наиболее часто выбирается открытие коммерческой организации. Правление кооператива реализует деятельность с целью получения прибыли. Все инвесторы могут пользоваться своими денежными ресурсами, которые направляются на возведение жилого объекта.

Как только будет возведен многоквартирный дом, открываются торги, на которых продаются жилые помещения, что позволяет частично возместить все понесенные затраты. Нижние этажи сдаются в аренду, причем именно такая деятельность в большинстве случаев приносит самую высокую прибыль. Дополнительно парковки или прилегающая к дому территория могут сдаваться в субаренду.

Может открываться и некоммерческий жилищно-накопительный кооператив.

Работа такой компании не направлена на получение прибыли, поэтому основной целью выступает обеспечение всех участников оптимальными для проживания жилыми помещениями.

За счет участия в таком объединении решается жилищный вопрос граждан. Участниками становятся только люди, нуждающиеся в жилье. Они обычно являются инициаторами создания кооператива, поэтому представлены членами правления.

Что делать после регистрации?

Как только в ФНС будет получено св-во о регистрации, требуется дополнительно уведомить об этом ПФ и другие государственные фонды.

Для расчетов с участниками открывается расчетный счет в банке. Начинается непосредственный сбор средств, которые далее направляются на покупку или возведение жилых строений.

Как происходит управление кооперативом?

Может при необходимости привлекаться для управления соответствующая управляющая компания.

Обязательно организуется правление, предназначенное для управления кооперативом. Из числа участников, входящих в правление, выбирается председатель. Он наделяется многочисленными полномочиями. Председатель кооператива занимается наймом работников в штат.

Все остальные члены кооператива могут действовать активно даже при наличии председателя. Они регулярно принимают участие в собраниях, а также на безвозмездной основе организуют деятельность предприятия. Могут принимать решение относительно необходимости реконструкции строения или проведения ремонта здания.

Правила вступления

Многие люди осознают ценность и выгодность приобретения жилья именно с помощью таких накопительных кооперативов. Чтобы стать членом кооператива, требуется осуществить достаточно сложную юридическую процедуру. Для этого необходимо наличие разрешения от других участников.

По ФЗ о жилищных накопительных кооперативах для вступления в такую организацию выполняются действия:

• первоначально формируется заявление на вступление в объединение;
• оно передается председателю, после чего данный документ рассматривается членами кооператива;
• допускается принять в организацию любого гражданина, возраст которого больше 16 лет, но несовершеннолетние люди должны удостоверять свое заявление у родителей или опекунов;
• лицо, желающее стать членом объединения, должно изучить все положения устава, а также оно оповещается о размере первоначального взноса;
• далее выполняется процесс согласования, для чего проводится собрание жильцов;
• каждый участник может высказаться относительно необходимости принятия нового члена;

Источник: https://www.syl.ru/article/378852/jilischno-nakopitelnyiy-kooperativ-plyusyi-i-minusyi-federalnyiy-zakon-o-jilischnyih-nakopitelnyih-kooperativah-n—fz-ot

Жилищный накопительный кооператив: что это такое, ФЗ о ЖНК, а также его преимущества и недостатки

С 2005 года, ввиду принятия федерального закона от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» в обиход вошло общепринятое понятие “ЖНК”, или же жилищный накопительный кооператив. Не путайте его с ЖСК.

Что такое жилищный накопительный кооператив, каковы его цели и что следует знать каждому, кто сталкивается с ним в своей повседневной деятельности?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Жилищный накопительный кооператив: что это такое?

Жилищный накопительный кооператив – это один из видов экономических предприятий, функционирующих в целях удовлетворения потребительских потребностей граждан, среди характеристик которого совмещаются черты финансового и строительного кооперативов, при этом, важной функцией ЖНК является строительная деятельность.

При помощи данного типа кооперативов привлекаются денежные средства жителей определенного района на строительство, механическую обработку или покупку новых жилых помещений. Документально кооперативам данного вида разрешается производить строительство не только в жилых помещениях простого типа, но также и в многоквартирных домах.

Основным законодательными проектами, в соответствии с которыми функционируют все ЖНК на территории Российской Федерации являются жилищный кодекс РФ, а также №215 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004 года, в которых устанавливаются список функций, цель и ответственность ЖНК, а также организационные условности в отношении данного типа объединений.

Важным фактом, о котором не следует забывать в случае взаимодействия с жилищными накопительными кооперативами является то, что его членами-участниками могут быть лишь граждане Российской Федерации.

Основной целью, ради которой изначально и предполагалось введение нового законодательного проекта, является возможность предложения гражданам нового типа услуг и повышение самостоятельности граждан в самоуправлении. Именно поэтому инициатива по созданию нового ЖНК предоставляется самим гражданам на основе определенных условий, которые будут рассмотрены в последующих главах.

Так, в список задач данного типа объединений по законодательному замыслу может входить предоставление гражданам-пайщикам возможности удобного приобретения жилища как в пределах определенного, входящего в компетенции рассмотрения участка, так и в других городах России.

Основные права и обязанности

• Жилищно накопительный кооператив (что это вы уже знаете), функционирующий в порядке, установленном и для всех других основанных на членстве объединений из граждан или организованных предприятий, также должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в ЕГРЮЛ (то есть Единый государственный реестр юридических лиц).
• Для того чтобы успешно провести обязательный процесс регистрации в ЕГРЮЛ, председателю правления нового потенциального ЖНК требуется предоставить достаточно маленький список официальных документов к заявлению.
• Также данную функцию имеет право нести другое уполномоченное к выполнению данного задания лицо, которое было избрано в ходе собрания кооператива.

Данная форма кооператива имеет определенную собственную форму структурирования составляющих органов. Так, неотъемлемым органом подобного типа объединений является наличие ревизионной комиссии и исполнительного лица, которым, например, может быть директор. Также правление и собрание – это важные органы каждого жилищного кооператива.

В права рассматриваемой нами формы организационного объединения входит создание собственного, уникального уставного капитала, в соответствии с которым в последующем ведётся деятельность предприятия. Ввиду данного факта может и оказываться определенное влияние на процесс принятия решений в жилищном кооперативе данной формы.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/uprav-mkd/zhsk/chto-takoe-zhnk.html

Жилищно-накопительный кооператив: что это такое, для каких целей создаются и стоит ли вступать? Виды, плюсы и минусы ЖНК

Жилищный накопительный кооператив, или ЖНК представляет собой потребительский кооператив граждан, который объединяет в себя функционал финансового и жилищно-строительного кооператива. Данная форма объединения граждан является достаточно новой для российского рынка.

Какими правовыми нормами регулируется

Деятельность ЖНК в упрощенном виде можно представить как «кассу взаимопомощи». В данном случае часть денег для покупки недвижимости вносится участниками кооператива или пайщиками, а другая часть вносится кооперативом.

При этом жилищные накопительные кооперативы нельзя рассматривать как очередную финансовую пирамиду. Их деятельность максимально прозрачная и всесторонне контролируется законодательством.

• Жилищный накопительный кооператив, или ЖНК представляет объединение граждан в форме добровольного потребительского кооператива, созданного для покупки жилья при помощи совместно внесенных и накопленных паевых взносов.
• Создание и функционирование таких кооперативов регламентируется:
• Сведения о кооперативе не являются закрытыми и в обязательном порядке подлежат раскрытию. В частности, в ГИС ЖКХ кооперативом должны быть переданы следующие сведения, с которыми могут быть ознакомлены все заинтересованные лица:

1. Устав.
2. Сведения о количестве участников.
3. Данные о размере паевого фонда.
4. Данные о кредитной задолженности и направлениях расходов.

Члены ЖНК имеют право на получение информации о величине собственных накоплений, их месте в очереди и планах по приобретению и строительству недвижимости кооперативом.

Деятельность кооператива на основе действующего законодательства должна контролироваться со стороны ЦБ РФ. Сведения обо всех потребительских кооперативах направляются в специальный реестр ЦБ РФ. Здесь содержится такая информация о кооперативах, которые ведут свою деятельность по всем нормам законодательства:

1. Наименование кооператива.
2. Место его нахождения.
3. Сведения о членах данного кооператива.
4. ФИО лица, которое наделено уставом правом выступать от лица кооператива без доверенности.
5. Сведения о филиалах и представительствах.
6. Сведения о том, является ли кооператив действующим, или он прекратил деятельность.
7. Данные об исполнительном органе: председателе, членах правления, а также причинах их отстранения от должности.
8. Годовой отчет, который представляет кооператив Центробанку.

Деятельность кооперативов не подлежит лицензированию, так как кооператив, по сути, не занимается строительными работами или кредитованием.

Виды жилищных кооперативов

Можно выделить две основные формы жилищных кооперативов:

1. Жилищный строительный кооператив.
2. Жилищный накопительный кооператив.

Обе схемы покупки недвижимости через ЖСК и ЖНК имеют одну общую черту: они позволяют участнику стать собственником недвижимости только после полной уплаты паевых взносов.

Основное различие между ним состоит в том, что ЖСК создается в целях строительства определенного дома, тогда как ЖНК может направлять полученные от пайщиков деньги на покупку квартир в разных домах.

Также особенностью ЖНК является то, что часть денег за квартиру вносит кооператив, а пайщик затем платит проценты за предоставление ему ссуды.

Цели создания и права жилищного накопительного кооператива

Первые ЖНК появились на российском рынке в 2005 году после того, как в силу вступил ФЗ-215 «О жилищных накопительных кооперативах».

Целью организации кооперативов является удовлетворение требований в жилье с помощью объединения в одном фонде всех внесенных его участниками паевых взносов.

Для реализации своей базовой цели жилищный накопительный кооператив вправе:

1. Привлекать денежные средства от граждан в целях покупки жилья.
2. Вкладывать поступившие от граждан средства в строительство жилья, выступая застройщиком или участником долевого строительства.
3. Приобретать жилые помещения.
4. Привлекать для своей работы заемные средства, но их совокупная величина не должна превышать 40% от совокупной стоимости имущества кооператива.

Кооператив может выступать застройщиком или играть роль дольщика (участника долевого строительства).

Права и обязанности членов

Членами ЖНК могут стать только физические лица, а именно дееспособные граждане РФ в возрасте от 16 лет.

Для создания жилищного накопительного кооператива требуется, чтобы поступила инициатива не менее, чем от 50 человек. При этом его максимальная численность составляет 5000 человек.

Процедура вступления в жилищный накопительный кооператив предполагает прохождение таких этапов:

1. Участник пишет заявление на имя правления кооператива о вступлении в ЖНК, согласно уставу кооператива и 215-ФЗ.
2. После принятия положительного решения по кандидатуре гражданина сведения о нем подлежат внесению в реестр юрлиц по 129-ФЗ.
3. Участником оплачивается вступительный и паевой взнос.
4. Пайщик получает официальный документ, который подтверждает его членство в кооперативе. Это, например, договор паенакопления или договор участия в ЖНК.

Законодательство не содержит указания на минимальный размер взноса для вступления в ЖНК. Каждый кооператив вправе определиться с этой суммой самостоятельно по своему усмотрению и прописать ее в уставе.

Помимо вступительного взноса, кооперативами определяется величина паевых взносов, которая позволяет участнику ЖНК приобрести недвижимость либо начать ее строить.

Правление кооператива разрабатывает индивидуальные графики внесения паевых взносов для пайщиков и условия для привлечения заемных средств.

Процедура покупки недвижимости через вступление в ЖНК предполагает прохождение следующих этапов:

1. Участник делает первоначальный вступительный взнос.
2. Оплачивает паевые взносы по графику и после внесения нужной суммы приобретает себе недвижимость в строящемся доме или на вторичном рынке.
3. Затем участник по графику продолжает выплачивать стоимость квартиры, но не позднее максимального срока для погашения.

Стандартно условия выглядят так: после получения кооперативом 50% от стоимости квартиры он приобретает ее пайщику, а затем тот выплачивает остаток в течение 1,5-2 лет.

Помимо паевых взносов, участники кооператива должны уплачивать членские взносы в определенном размере, которые направляются на организационные траты кооператива.

Обычно они определяются как небольшая сумма от стоимости недвижимости: например, как 0,05% от стоимости квартиры.

Формы участия в кооперативе, с точки зрения способа внесения паевых взносов, их размеров и условий приобретения недвижимости, могут быть разнообразные (например, уставом может быть предусмотрено обязательное накопление до 50% от стоимости квартиры).

Согласно п. 2 ст. 27 215-ФЗ, формы участия в накопительном кооперативе в обязательном порядке устанавливают:

1. Минимальный период внесения паевых взносов.
2. Максимальный период внесения взносов.
3. Размеры взносов или способ определения размеров.
4. Часть паевого взноса, после накопления которой кооператив обязан приобрести квартиру участнику или начать ее постройку.
5. Максимальные сроки для погашения оставшейся части паевых взносов.
6. График платежей в счет паевого взноса и размеры платежей.
7. Возможные условия для привлечения заемных средств.

Часть паевых взносов участники ЖНК могут внести в зачет свой старой недвижимости. Хотя обычно это не очень выгодный вариант, так как квартиры по такой схеме продаются обычно по цене ниже рыночной.

Согласно п. 2 Постановления Правительства №862 от 2007 года, в качестве паевых взносов может выступать материнский капитал.

Участники кооператива наделены правом контроля за его деятельностью. Такой контроль осуществляется ими через участие в общем собрании членов кооператива, правлении или ревизионной комиссии.

Все органы потребительского кооператива являются коллегиальными, кроме случаев, когда избирается единственный ревизор или директор в качестве исполнительного органа.

1. Использовать услуги организации и пользоваться предоставляемыми льготами.
2. Выбирать форму участия в кооперативе.
3. Получить в пользование жилое помещение.
4. Распределять полученные ЖНК доходы от ведения предпринимательской деятельности.
5. Завещать пай.
6. Выйти из числа участников в любой момент по своему усмотрению и получить при выходе из кооператива полную действительную стоимость пая.
7. Устанавливать требования в отношении приобретаемого или строящегося кооперативом жилья.

Помимо прав, пайщики имеют и определенные обязанности. Так, они должны соблюдать устав организации и исполнять принятые на общем собрании решения. В их обязанности также входят:

1. Оплата вступительного взноса, величина которого регулируется уставом.
2. Выплата ежемесячных паевых взносов.
3. Выплата резервных дополнительных взносов, если они были введены решением общего собрания.

Членство в кооперативе может быть прекращено в следующих случаях:

1. При добровольном выходе из числа участников.
2. При исключении пайщика из числа участников при нарушении им взятых на себя обязательств.
3. При передаче пая третьему лицу.
4. При смерти участника.
5. При обращении взыскания на пай.
6. После внесения взносов в полном размере и переоформлении недвижимости в собственность.
7. При ликвидации кооператива.

Стоит учитывать, что задолженности у отдельных членов ЖНК не подлежат погашению остальными участниками кооператива. То есть в данном случае предусмотрена индивидуальная ответственность по своим обязательствам.

Плюсы и минусы ЖНК

Покупка недвижимости с помощью жилищного накопительного кооператива обладает своими преимуществами и недостатками. В числе преимуществ данной схемы можно выделить:

1. Необходимость минимального первоначального взноса.
2. Отсутствие необходимости в предоставлении внушительного комплекта документов для вступления в члены кооператива (по сравнению, например, с ипотечным кредитом).
3. Низкие проценты при погашении платежа за квартиру в рамках рассрочки.
4. Возможность выбора недвижимости среди нескольких вариантов.

В числе рисков приобретения квартиры через ЖНК можно выделить:

• возможность исключения участника из кооператива по решению, принятому на общем собрании;
• возможность возникновения убытков участников в размере их паевых взносов;
• наличие дополнительных платежей в виде вступительного взноса или ежемесячных членских взносов, что несет риски удорожания стоимости недвижимости;
• риски двойных продаж одной и той же квартиры, так как договоры с ЖНК не подлежат обязательной регистрации (как, например, в случае с ДДУ).

Основной риск приобретение недвижимости по указанной схеме состоит в том, что до того, как участник полностью не выплатит стоимость квартиры, она фактически принадлежит кооперативу. То есть участник может проживать в квартире и пользоваться ей, но распоряжаться ей по своему усмотрению он не вправе.

Потенциальному пайщику также следует учитывать, что при досрочном выходе из ЖНК он теряет свой вступительный и членские взносы.

Также ему грозит неустойка за невыполнение обязательств перед кооперативом в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. На основании п. 4 ст.

32 ФЗ-215 на процедуру возврата паевых взносов может отводиться до 2 лет, что приведет к их обесцениванию. При передаче квартиры пайщику на момент принятия решения о выходе деньги ему вернут только после того, как он освободит квартиру.

Для минимизации своих рисков перед вступлением в ЖНК нужно внимательно изучить все документы. В частности, потенциальному пайщику следует предпринять следующие шаги:

1. Проанализировать устав ЖНК на предмет его соответствия ст. 15 215-ФЗ.
2. Запросить выписку из ЕГРЮЛ, чтобы убедиться в том, что он является действующим, в отношении него не введена ликвидационная процедура, и не ведется процесс о признании несостоятельности.
3. Проанализировать отзывы о кооперативе в открытом доступе (на форумах, в прессе и пр.).
4. Сопоставить численность кооператива с количеством приобретенных через него квартир.
5. Уточнить наличие сведений о ЖНК в реестре ЦБ РФ.

Для того чтобы избежать рисков резкого возрастания стоимости квартиры, пайщику следует уточнить, что указано по этому вопросу в договоре: при каких обстоятельствах может произойти удорожание и ограничивается ли его размер каким-либо образом документально.

После вступления в ряды ЖНК в обязательном порядке следует получить подтверждающие документы: заверенные копии свидетельства о приеме в ряды ЖНК и копию протокола общего собрания, который принял такое решение.

Таким образом, жилищные накопительные кооперативы работают на российском рынке относительно недавно – с 2005 года, и число приобретенных с их помощью квартир пока не велико.

Особенность ЖНК состоит в объединении финансового и строительного кооператива.

Загрузка…

Нажимая на кнопку отправить, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Источник: https://pravo.team/nedvizhimost/soderzhanie/zhsk/znk.html