Новостройка или вторичка: что лучше купить

Сказать однозначно, что лучше: вторичка или новостройка нельзя, поскольку у людей разные мнения на этот счет. И один, и второй тип недвижимости привлекателен, имеет свои плюсы и минусы.

Для того чтобы определиться, какое жилье подойдет именно вам, следует рассмотреть преимущества и недостатки квартиры на первичном и на вторичном рынке недвижимости.

Прежде чем выяснять, какое жилье лучше: первичное или вторичное, следует разобраться в обоих понятиях.

Первичное жилье – те квартиры, которые расположены в строящихся или недавно построенных и сданных в эксплуатацию домах. Такое жилье обычно не имеет еще хозяина, в нем никто раньше не проживал, оно продается впервые.

Вторичное жилье – квартиры, в которых ранее уже проживали другие собственники. Такие квартиры обычно располагаются в ветхих, старых домах.

Плюсы и минусы покупки квартиры на первичном рынке

По состоянию на 2020 год тенденция в сфере недвижимости такова, что люди начали приобретать новые квартиры в строящихся или уже возведенных домах.

Однако есть и такие граждане, которые против новостроек и считают, что покупка квартиры в новостройке – сплошные риски и угрозы, связанные с длительным ремонтом, высокой вероятностью того, что человек и вовсе останется без жилья.

Какие же в действительности плюсы и минусы квартир в новостройках?

Преимущества квартир в новостройках

Конечно, каждому человеку хотелось бы жить в новом, комфортном, чистом доме, а не там, где несколько десятков лет проживали другие люди, где дом давно требует капитального ремонта. В этом основное преимущество квартир в новостройках. Но на этом плюсы такой недвижимости не заканчиваются.

Решив купить жилье на первичном рынке, вскоре вы увидите такие преимущества:

1. Использование новых технологий в строительстве, а также материалов для возведения дома позволяет обеспечить отличную шумоизоляцию и качество постройки.
2. Монтирование пластиковых окон облегчает задачу покупателям жилья – не нужно менять окна, застройщик самостоятельно все установит при постройке дома.
3. Наличие новых коммуникаций и инженерных сетей не позволит собственнику беспокоиться о протечке труб, плохом качестве воды из-за ржавчины и т. д.
4. Благодаря новой электропроводке, проведенной по современным стандартам, собственнику не нужно переживать о том, что в любой момент могут выбить пробки, сгореть техника, выключиться свет из-за активного использования электроэнергии (часто в старых квартирах у людей пропадает свет, если одновременно они включают, к примеру, стиральную машинку и бойлер).
5. Простор жилья. Сегодня застройщики делают квартиры просторными, со свободной планировкой. Собственник сможет самостоятельно поставить перегородки по своему усмотрению, сделать необходимое количество комнат, спален.
6. Вновь возведенные дома обычно строятся в тех местах, где уже есть налаженная инфраструктура: отличная транспортная развязка, наличие магазинов, аптек, клубов и т. д.
7. Благоустроенная территория: большие дворы, детские площадки, места для парковки машин и даже подземные стоянки. В новостройках все продумано до мелочей, на придомовой территории удобно отдыхать как детям, так и взрослым.
8. Юридическая чистота. Квартира в новостройке априори является «чистой» с юридической точки: покупая жилье, не стоит переживать, что у прежнего хозяина были какие-то махинации с недвижимостью, что он обманул нового владельца и т. д.
9. Привлекательная стоимость, если человек покупает квартиру на этапе строительства дома.
10. Удобство транспортировки мебели, вещей – современные дома в новостройках оснащены грузовыми лифтами, поэтому перевозка мебели не является проблемой.
11. Не проблемные соседи. Приобретая квартиру в новостройке, не стоит переживать о том, что соседями окажутся люди из неблагополучной семьи, злоупотребляющие алкоголем или наркотиками. У социально неблагополучных людей попросту нет средств на покупку жилья в новом доме.

Недостатки проживания в новостройке

Несмотря на большое количество преимуществ покупки квартир в новых домах, у «первичка» есть и свои недостатки:

1. Если жилье покупается на этапе строительства дома, то некоторое время (несколько месяцев, а в некоторых случаях и даже несколько лет) людям придется жить в шуме из-за ремонта у соседей, продолжающейся стройки.
2. Есть риск столкнуться с такой проблемой, как незавершенное строительство. Покупая недорого квартиру в новостройке на этапе строительства дома, нужно вначале разузнать как можно больше информации о застройщике: какая у него репутация, сколько домов он уже возвел, какие проблемы у него возникали на этапе строительства и т. д.
3. Продолжительный срок оформления документов на квартиру в новостройке. С момента завершения строительства до момента оформления прав собственности на недвижимость может пройти немало времени.
4. Нередко вновь возведенные дома продаются с квартирами, где предусмотрена только черновая отделка, где стоит делать все, начиная от потолка и заканчивая полом. Поэтому новому владельцу придется накопить средства, чтобы сделать хотя бы косметический ремонт.
5. Не отлаженная система инженерных сетей – лифтов, вентиляции, отопления, сигнализации и т. д. Лифты могут работать с перебоями, сигнализация может не включаться и т. д.

Плюсы и минусы недвижимости на вторичном рынке

Многим людям неважно, какую недвижимость покупать – первичку или вторичку, каждый ориентируется на свои предпочтения, поэтому нередко люди теряются и не могут определиться с тем, что выбрать: новую или б/у квартиру. Рассмотрим плюсы и минусы жилья на вторичном рынке:

Плюсы «вторички»

Если хотите отпраздновать новоселье в квартире, в которой до вас жили другие люди, тогда стоит рассмотреть преимущества такого жилья:

1. Минимальные временные затраты, связанные с ремонтом и въездом в квартиру. Несмотря на то что у каждого человека свои предпочтения в выборе обоев, отделочных материалов и так далее, однако все равно вкусы людей часто совпадают. Поэтому, если задаться целью и поискать желаемую квартиру, то она обязательно найдется. А если так произойдет, тогда не нужно будет делать ремонт.
2. Широкий выбор вариантов жилья. Квартир на вторичном рынке больше, чем на первичном, поэтому дефицита в выборе предложений не будет. Каждый желающий сможет подыскать себе квартиру по территориальному принципу, уровню комфорта, площади и т. д.
3. Есть возможность торговаться. Это немаловажный нюанс, который переходит в разряд плюсов, поскольку позволяет потенциальному покупателю сэкономить на покупке недвижимости путем уместного торга с продавцом.
4. Нет необходимости ждать заселения. В отличие от квартир в строящихся домах на вторичном рынке недвижимости потенциальный покупатель после подписания договора купли-продажи может сразу же заезжать в квартиру. Ему не нужно, к примеру, ждать, пока закончится строительство.
5. Развитая инфраструктура. В советские времена дома строились таким образом, чтобы рядом с ними находились детские сады, школы, магазины, поликлиники и другие заведения. В новостройках же инфраструктура может быть и неразвитой.

Минусы покупки квартир на вторичном рынке

Недостатков и проблем с жильем на вторичном рынке не меньше, чем достоинств:

1. Высокий риск попасть на мошенников. Перед покупкой недвижимости необходимо проверить ее на юридическую чистоту. В противном случае можно наткнуться на мошенников, которые, завладев вашими деньгами, могут подать на вас иск в суд о незаконном заселении или о расторжении договора на основании недействительности некоторых документов. Потом доказать что-либо в суде будет проблематично, поэтому есть риск остаться как без денег, так и без квартиры.
2. Ненадлежащее состояние квартиры. Засоренные трубы, ржавчина, треснутые стены, тонкие перегородки, скрипящие полы, следы после затопления или пожара – все эти недостатки могут наблюдаться в квартирах на вторичном рынке.
3. Неблагополучные соседи. В старых домах живут люди различного социального статуса, образа жизни, поэтому нередко соседями становятся алкоголики, наркоманы и другие неблагополучные слои населения.
4. Плохое состояние дома. Если дом возведен 30, 40, 50 и больше лет назад, то наверняка в нем уже есть проблемы с инженерными сетями, коммуникациями, подвалом.
5. Необходимость проведения ремонта. Если квартиру в новостройке можно купить со свежим ремонтом, то на вторичном рынке недвижимости максимум, что можно купить – жилье с косметическим ремонтом. Есть, конечно, и предложения с евроремонтом, улучшенной планировкой, но такие варианты будут стоит гораздо дороже.
6. Неоправданно высокая стоимость. Нередко хозяева квартир выставляют слишком высокие цены на жилье, однако это их право и никто не может запретить им продавать объект недвижимости по той цене, которая им нравится. Поэтому нередки случаи, когда жилье на вторичном рынке оказывается дороже такого же по квадратуре жилья, но на первичке.

Что выгодней купить: «первичку» или «вторичку»?

Многие люди считают, что квартиры в новом доме стоят баснословных денег по сравнению с такими же квартирами, что и в старых домах. Однако на практике оказывается противоположная ситуация: нередко можно встретить такие предложения, где цены на вторичку оказываются выше, чем на первичку. Так что дешевле: вторичное жилье или новостройка?

Цены на жилье формируются по многим принципам: расположение дома на карте города, общее состояние дома и конкретной квартиры, качество строительства, наличие инфраструктуры и др.

Для вторичного рынка недвижимости цены формируются исходя из следующих факторов:

• расположение дома (наличие поблизости леса, парка, водоема, речки и т. д.;
• близость к магазинам, транспортной развязке, различным социальным объектам);
• тип дома – панельный, кирпичный, «хрущевка», «сталинка» и т. п.;
• год постройки дома – квартиры в старых, ветхих домах будут стоить дешевле, чем в панельных;
• количество комнат, общая площадь квартиры, этажность ее расположения;
• состояние объекта – наличие ремонта, необходимых коммуникаций.

Для первичного рынка недвижимости цены формируются по таким критериям, как:

• класс объекта (эконом, комфорт, элит-класс);
• стадия готовности сдачи дома в эксплуатацию (покупка квартиры на этапе строительства или на этапе завершенного строительства);
• благоустройство района – наличие детских площадок, парков, скверов и т. п.;
• развитость инфраструктуры (близость к общественному транспорту: метро, автобусам, троллейбусам и др., к центральной части города, магазинам, больницам и т. п.);
• имидж фирмы–застройщика.

Часто при формировании цены на квартиры в новостройке застройщик ориентируется на покупательскую способность населения, стремится продать жилье путем минимизации чистой прибыли. Застройщику важно как можно скорее сдать дом в эксплуатацию и заселить в него людей, чтобы вложить средства в новый проект.

В то же время владельцам квартир на вторичном рынке не нужно никуда спешить, поэтому они долгое время могут не снижать стоимость продаваемых квартир. Они могут ждать покупателей не один год, чтобы реализовать ему квартиру по максимально выгодней для продавца цене.

Кроме того, жилье в новостройке может оказаться дешевле еще и по той причине, что покупатель приобретает квартиру в строящемся доме.

Если вы планируете купить квартиру с нуля, то лучше покупать ее на этапе строительства. Тогда застройщики продают жилье значительно дешевле, чем по завершению стройки.

Однако с экономической точки зрения покупка жилья в новостройке будет выгодней, ведь по сути новый владелец получает ключи от нового жилья, которое соответствует всем правилам, требованиям и строительным нормам, срок его эксплуатации будет выше, чем на вторичном рынке, поэтому с течением времени и при необходимости продать такое жилье будет выгодней.

Однозначно ответить на вопрос: «Что лучше купить – квартиру в новостройке или б/у?» нельзя, поскольку нужно исходить из собственных предпочтений.

Если кому-то важен статус, дизайн помещения, свободная планировка, тогда стоит подыскать вариант покупки новой квартиры. Для тех, кто не хочет ждать окончания строительства, согласен проживать в чистой квартире со скромным ремонтом и пользоваться всеми благами развитой инфраструктуры, тогда лучше отдать предпочтение квартире на вторичном рынке.

Цены на жилье разные и не всегда б/у недвижимость оказывается дешевле новой, а порой бывает и наоборот.

Видео: Вторичка или новостройка? Что лучше?

Источник: http://expert-home.net/chto-luchshe-vtorichka-ili-novostrojka/

Что лучше новостройка или вторичка: разбираемся вместе с экспертами

Решение о том, что семье нужно отдельное жилье возникает рано или поздно у всех. Вариантов, может быть, несколько, например, покупка квартиры на первичном или вторичном рынке. Все зависит от финансовых возможностей, чаще всего на этапе возведения стоимость — дешевле. Разобраться в дилемме новостройка или вторичка: что лучше не так и просто, важно взвесить все аргументы за и против.

Выбираем жилье

Когда возникает потребность в собственных квадратных метрах, появляются вопросы и сложности, кроме того нужно участь массу факторов. Рассмотрим самые существенные.

Финансовые ресурсы

Первое, что нужно взять на вооружение, сколько стоить недвижимость, и где взять нужную сумму. Если есть собственные накопления, можно отдать предпочтение квартире на вторичном рынке.

Если заемные (ипотека), то банки охотнее соглашаются на новостройки.

Теоретически в кредит можно взять и б/у квартиру, но нужно собирать достаточно большой пакет документов, а на такую волокиту готовы не все.

Наличие собственного транспортного средства

Старые дома уже обросли масштабной инфраструктурой и доступными транспортными развязками.

Что касается новых микрорайонов, то они, как правило, отдалены и добраться к месту назначения порой бывает сложно.

Этот факт следует учитывать, если в семье есть маленькие дети или они еще в планах, так сказать. Представьте себе, как будет сложно отвести ребенка в сад или школу, если таковых поблизости еще нет.

Желанная площадь и удобство планировки

Тут однозначно выигрывают новостройки. Планировки в них более продуманные, как говорят, современные. В них не увидеть крохотных кухонь и ванных комнат, где помещается только один человек, да и то с трудом. Зачастую такие квартиры больше по общей площади, хотя есть и исключения.

Еще один важный момент, для строительства используются более современные материалы:

1. Дают значительно меньшую усадку.
2. Служат дольше.
3. Стены и потолки ровнее, что упрощает ремонтные работы новым хозяевам.

С перспективой продажи или другого заработка

Часто квартиру покупают с целью или предположением продать ее в будущем. Конечно, тут вторичка не подойдет, к тому же многие дома такого типа будут рано или поздно сносить, так как срок их эксплуатации истекает.

Касательно новостройки, то ее покупать следует на перспективу. Со временем микрорайон обрастет инфраструктурой и за 2-3 года ее стоимость возрастет. А если еще и купить ее на этапе возведения, а еще лучше на этапе котлована, то можно получить доход как минимум на 40-50% больше первичных вложений.

Что касается вариантов заработка на вторичном жилье, тут можно получать стабильную, хотя и не очень высокую арендную плату.

Плюсы и минусы покупки в новостройке

Теперь следует рассмотреть конкретные преимущества и недостатки покупки квартиры на первичном рынке. Плюсы:

1. Комфорт. Первичное жилье это современные проекты, которые создаются по новым стандартам и эксплуатационным нормам. За счет того, что все новое, поломки на первых порах маловероятны. К тому же современные высотки оборудуют качественными утеплителями, системами автономного отопления, современными коммуникациями, новым лифтами и т. д.
2. Безопасность. Тут также критерии осовремененные. Это касается пожарных норм, видеонаблюдения и охраны. Все потому что управляющие компании зачастую не ЖЭКи, а частные фирмы, которые заинтересованы в том, чтобы жильцы были довольны.
3. Реализация собственных дизайнерских идей. Первичка как будто создана для тех, кто стремится использовать встраиваемую мебель, устанавливать нестандартные элементы в интерьере, реализовывать идеи современного освещения.
4. Юридический аспект. При внимательном оформлении сделки не надо переживать о других хозяевах и махинациях со стороны бывшего владельца. То есть такие квартиры можно назвать «чистыми».
5. Возможность сэкономить. При покупке новостройки на этапе строительства можно существенно сэкономить и при этом получить квартиру, которая соответствует всем принятым в стране стандартам.
6. Соседи. В таких квартирах они благополучней, ведь финансов для приобретения новостройки у неблагополучных семей нет.

Но не все так безоблачно, без недостатков никуда. Среди самых критичных:

• Процесс от покупки (начала оплаты взносов по кредиту) до момента вселения может затянуться на года.
• Новые дома расположены на окраинах, в необжитых районах.
• Частота шума и пыли растет пропорционально увеличению количества новых жильцов, которые хотят отремонтировать свою квартиру. Причем это может длиться 2-3, а то и более лет.
• Проблемы с коммуникациями и инженерными системами, которые на первых порах не настроены и не отрегулированы.
• Ремонт. Независимо от состояния, в котором сдается квартира, на ремонт тратиться придется. Даже чистовую отделку большинство хозяев меняют в первый год. Это дополнительные финансовые расходы, которые будут затруднительны.
• Риск обмана. Количество афер с новостройками растет с каждым годом, чаще всего застройщик объявляет себя банкротом.
• Слишком высокий этаж может быть некомфортным для жизни.

Плюсы и минусы покупки квартиры на вторичном рынке

Неполной будет информация без предоставления положительных и негативных сторон вторичного жилья. Первым делом плюсы:

1. Благоустройство района: детские площадки, медучреждения, магазины, аптеки, детские сады и школы.
2. Купить такую недвижимость можно в любом районе города.
3. Квартиру удастся посмотреть: планировку, площадь и другие важные моменты.
4. Дом уже не дает усадку. Это гарантирует, что ремонт, не придется переделывать спустя пару лет, так как обои разорвутся, а штукатурка потрескается.
5. Скорость заселения. Сразу же после покупки можно вселиться.

Недостатки:

• Дом старый, а значит, могут возникать проблемы со всеми инженерными коммуникациями.
• Многие квартиры в таких домах не купили, а получили. Как результат немудрено, что в подъезде будет жить злостный алкоголик или даже наркоман.
• Биография. Квартира могла уже несколько раз перепродаваться, а проверить чистоту сделок практически невозможно.
• Цена. Как ни странно на вторичку она выше, причем разница может быть существенной.
• Сложности с парковкой автомобиля. Во дворах старых многоэтажек подобный момент просто не предусмотрен.
• Неудобность планировки – слишком маленькие кухни и санузлы.
• Дополнительные расходы для утепления.

Особенности сделок с новостройками и вторичным жильем

Существенные различия существуют в оформлении покупки квартиры на вторичном и первичном рынке.

Новостройки: нюансы

Схемы оформления покупки квартиры в новостройке на этапе строительства могут быть такие:

1. Участие в долевом строительстве, то есть оформление ДДУ . Чтобы минимизировать риски следует потратить время и немного денег на регистрацию такого договора в Росреестре. В таком случае закон гарантирует защиту прав.
2. Переуступка прав, то есть договор цессии.
3. Вступление в кооператив.
4. Паевой взнос.
5. Инвестирование.

Важно! Последние 2 варианта не лучшие, так как в случае банкротства доказать свои права и получить деньги или квартиру слишком сложно. Уж точно нельзя соглашаться на вексельную схему, а также на подписание предварительного договора купли-продажи.

Что касается уже готовой недвижимости, то тут непременный момент – это проверка сдан ли дом в эксплуатацию. Если да, то можно рассматривать ее как вариант покупки.

Перед заключением сделки следует проверить застройщика, а именно:

• Период деятельности на рынке – чем дольше, тем лучше.
• Количество запущенных проектов и построек, сданных в эксплуатацию. Конечно, они должны быть такими же многоэтажными жилыми домами.
• Наличие права собственности на участок или хотя бы арендного договора (долгосрочного).
• Разрешение на ведение работ.

Средства для приобретения можно использовать личные или заемные, то есть покупать по ипотеке. Независимо от выбранного варианта, стать владельцем жилья можно только оформив право собственности.

Стоит понимать, что покупать такую квартиру можно на любом этапе строительства. Чем он более ранний, тем ниже цена и, конечно, выше риски того, что можно вовсе остаться ни с чем. К тому же по факту возведенные квадратные метры могут, мягко говоря, не соответствовать представлению покупателя.

Вторичное жилье: важные моменты

Моменты, которые нужно учесть:

1. Квартиру следует осмотреть обязательно. Причем не поверхностно, а абсолютно все что можно: коммуникации, состояние стен, метраж. Часто старые дома находятся в плохом состоянии.
2. Обязательно проверить технические документы и их соответствие реальному состоянию квартиры. Документы, подтверждающие право собственности, желательно чтобы срок их выдачи был больше 3 лет. В таком случае маловероятно, что появившиеся претенденты на недвижимость смогут обратиться в суд, так как истечет срок исковой давности.
3. Проверка истории продаж, особенно если это не первая.

Если все устраивает, можно составлять предварительный договор купли-продажи. Продавец может попросить задаток. Его можно передать, но этот факт обязательно документировать.

Важно! Прежде чем оформлять документы, важно проверить, нет ли лиц, интересы которых нарушает подобная сделка: несовершеннолетние дети, инвалиды и  другие льготные категории лиц.

После этого следует оформление основного договора купли-продажи стандартным образом. Его необходимо зарегистрировать и оформить право собственности на недвижимость.

Плюсы и минусы при покупке того или иного недвижимого имущества можно использовать при выборе, хотя абсолютно все учесть будет сложно. Выгодным приобретение станет только в том случае, если не спешить и все хорошо взвесить.

Источник: https://StranaZakonov.com/nedvizhimost/novostrojki/vtorichka-chto-luchshe

Новостройка или вторичка: что лучше и дешевле купить?

Перед гражданами, желающими улучшить жилищные условия, возникает проблема выбора, отдать предпочтение квартире «со стажем» или стать первым хозяином квадратных метров недавно сданной в эксплуатацию многоэтажки. Ещё больше усложняет выбор наличие достаточной денежной суммы (или возможности занять ее у банка), позволяющей стать владельцем как «хрущевки», так и крупногабаритных апартаментов в престижном районе.

Что лучше купить?

Поиск жилплощади для приобретения полезно начать с определения предпочтительного варианта жилья – будет это новостройка на стадии возведения, новая квартира в готовом к заселению доме или уже обжитые квадратные метры. Сделать выбор помогут такие критерии:

1. Цена. Вторичка, как правило, имеет фиксированную цену, зависящую от неизменных факторов (год постройки дома, инфраструктура района и т.д.). Стоимость жилья в новостройках повышается по мере готовности дома к приему жильцов.
2. Сроки. Квартиры на вторичном рынке уже пригодны к заселению. Дата въезда в новостройку напрямую зависит от стадии строительства объекта недвижимости.
3. Вложения. Не все квартиры передаются застройщиками с предварительно выполненной отделкой. Часто новое жилье требует финансовых затрат, причем немалых. Во вторичке достаточно проведения косметического ремонта.
4. Наличие вариантов. Чем крупнее населенный пункт, тем шире и разнообразнее рынок вторичного жилья. Даже при современных темпах возведения недвижимости ассортимент новостроек гораздо скромнее.
5. Риски. Подписание договора со строительной компанией не защищает покупателя жилья от возможного банкротства застройщика, затягивания им сроков возведения дома и прочих неприятностей. На вторичном рынке существует опасность совершения сделки купли – продажи квартиры с неправильно оформленными документами и неснятыми обременениями.
6. Прописка. Оформление регистрации по месту проживания допускается при наличии права собственности на жилье, что невозможно в случае квартиры в строящемся доме.

Не следует забывать про психологический эффект. Юридическая чистота квартиры, шанс стать ее первым хозяином привлекает покупателей не меньше, чем прочие преимущества новостройки.

Кроме того, будущие жильцы новостройки знакомятся друг с другом до заселения. Покупка квартиры на вторичном рынке не позволяет предусмотреть тот факт, что жильцы по средству окажутся пьющими или наркозависимыми.

Первичный и вторичный рынок жилья — разбираемся в понятиях

На первичном рынке недвижимости выставляются помещения (жилые и нежилые) в строящихся домах на стадии, близкой к вводу в эксплуатацию, и новостройках, готовых к заселению жильцов. Определяющим условием является отсутствие собственника, оформившего право владения на квадратные метры.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Вторичный рынок представлен различной недвижимостью – от первых возведенных в городе домов до современных многоэтажек, поскольку с момента оформления прав собственности (даже если в квартире никто не жил со дня приемки построенного дома) жилплощадь считается вторичной. Муниципальное жилье тоже относится к вторичному рынку. Договор социального найма, на основании которого граждане проживают в таких квартирах, не даёт им право собственности на квадратные метры, по документам владельцем недвижимости считается муниципалитет.

Вступление в силу ФЗ N214 от 30 декабря 2004 года, регулирующего процесс долевого строительства, обезопасил граждан от мошенничества при покупке жилья на стадии возведения, снизил риск вероятности ввязаться в долгострой, упростил возможность собственников жилья отстаивать свои права в суде в случае разбирательств с недобросовестными застройщиками.

Преимущество жилья на вторичном рынке становится актуальным при покупке квартиры в ипотеку.

До последнего времени кредитные учреждения с большей готовностью оказывали финансовую помощь на приобретение готовой недвижимости, чем квадратных метров в строящемся доме.

Сейчас ситуация практически выровнялась, но взять кредит на покупку жилплощади в новостройке можно только в аккредитовавшем объект банке, а их, как правило, не так много.

Крупные агентства недвижимости оказывают клиентам услугу так называемого взаимозачета: продажа квартиры «второго» сорта с последующим приобретением жилья в новостройке. В случае срочности сделки фирма самостоятельно выкупает жилплощадь и взамен предоставляет новое жилье (схема trade-in).

Плюсы и минусы недвижимости в новостройке и на вторичке

Основываясь на перечисленных выше критериях, положительные и отрицательные стороны покупки нового жилья и «бывшего в употреблении» сводятся к следующему.

Плюсы новостроек:

• современные материалы и технологии строительства;
• эргономичность планировки;
• просторные лестничные пролеты и лифты, стеклопакеты, есть парковка и приборы учёта коммунальных услуг;
• элементы конструкции дома имеют гарантийный срок, неполадки в течение 3-5 лет устраняются застройщиком бесплатно;
• юридическая чистота жилплощади.

Минусы нового жилья:

• риск возникновения непредвиденных ситуаций, затягивающих строительство на неопределенный срок;
• часто – необходимость дополнительных вложений в отделку квартиры;
• ограниченность расположения (как правило, отдельные районы города).

Новостройки выгодно отличаются наличием близко расположенных объектов инфраструктуры. Но их возведение застройщиком начинается после окончания работ по отделке жилого дома, поэтому появления магазинов и салонов услуг придется подождать.

Преимуществами квартир на вторичном рынке является:

• возможность быстрого заселения без необходимости проводить серьезный ремонт;
• разнообразие и большое количество продаваемого жилья.

Их недостатки:

• наличие длинной истории может иметь «подводные камни», затрудняющие получение прав собственности новым хозяином;
• ветхость инженерных сетей и коммуникаций;
• обилие несущих конструкций усложняет перепланировку квартиры;
• более высокая стоимость квадратного метра по сравнению с квартирами в строящихся домах.

Покупка квадратных метров в новостройке – выгодное вложение денег, квартира прослужит долгие годы, не создавая владельцу проблем с заменой труб и капитальным ремонтом. Но когда приобретение жилплощади планируется на средства, вырученные от продажи старой квартиры, переехать сразу после получения прав собственности позволяет вторичное жилье.

Какую квартиру лучше купить в Москве?

В результате уравнивания процентных ставок по ипотечному кредитованию во многих банках граждане могут приобрести жилье, основываясь на характеристиках самих объектов, а не на своих финансовых возможностях. Упрощённая схема сбора документов для оформления долевого строительства (в сравнении с кредитным займом) и обязательное страхование возводимых объектов сделали новостройки доступнее и привлекательнее для горожан.

Рынки недвижимости в столице представлены разнообразными объектами: престижным жильем в домах центральной части города, требующими капитального ремонта «хрущевками» и панельными строениями советского периода, добротными новостройками 2000-х годов, современными жилыми комплексами от застройщиков и прочими. Поэтому однозначно ответить, что дороже – первичная или вторичная жилплощадь, достаточно сложно.

Качественное вторичное жилье в центре Москвы, как правило, дороже новостроек, несмотря на новейшие технологии строительства последних и наличие в них новых коммуникаций.

Учитывая соотношение «цена – качество», следует отметить преимущества новостроек в столице:

• на этапе строительства стоимость жилья примерно на 30% ниже, чем после сдачи в эксплуатацию;
• большинство застройщиков предлагает жилплощадь с чистовой отделкой, не включенной в цену квадратных метров;
• многие новостройки возводятся в форме жилых комплексов со всем необходимым для нужд жильцов (подземный паркинг, обустроенные детские площадки и т.д.) и наличием инфраструктурных объектов с жилыми домами.

Недвижимость с оформленными правами собственности позволяет не только осуществлять сделки купли – продажи, но и обменивать жилплощадь, приобретая 2-3 небольших квартиры взамен одной или наоборот, покупать крупногабаритное жилье взамен нескольких комнат в коммуналке.

При широком развитии строительства, появлении федеральных программ и субсидий для отдельных категорий граждан, лояльных условиях выдачи займов кредитными организациями открываются новые возможности для приобретения квартир.

Разобраться в предложениях на рынке жилья, узнать о диапазоне стоимости квадратных метров того или иного сектора, познакомиться с перспективами динамики цен в регионе гражданам поможет консультация специалиста.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/pokupka/novostrojka-ili-vtorichka-chto-luchshe-i-deshevle-kupit

Новостройка или вторичка? Плюсы и минусы

На вторичном рынке разброс по качеству квартир в зависимости от года постройки и района огромен: «сталинки», пяти- и девятиэтажные «хрущевки», панельные или кирпичные дома 70-80-х годов постройки, монолитно-кирпичные или панельные дома последних трех десятилетий. Дома различаются по планировкам, наличию грузового лифта,  охраны, огороженной территории, парковочных мест, а также по качеству входных групп, социальному срезу соседей и ряду других параметров.

При равных характеристиках (площадь, район) цена новостройки будет ниже цены аналогичной квартиры, в которую можно въехать сразу после косметического ремонта, тем более ниже готовой квартиры с хорошим ремонтом, про которые говорят «можно сразу въехать и жить».

Новостройки выбирают, когда хотят купить квартиру более просторную, лучшей планировки.

Рассмотрим соотношение цена-площадь на примере московского района Коммунарка (Новая Москва), так как в связи с массовой застройкой в этом районе на сегодняшний день большой выбор как готовых, так и строящихся домов.

Например, цена однокомнатной квартиры на вторичном рынке площадью 41-43 м2 в домах 2015-2017 годов постройки по данным «Яндекс.Недвижимость» на июль 2019 года составляет примерно 7,5-8 млн рублей.

В этом же районе за 7-7,2 млн рублей можно купить двухкомнатную квартиру площадью 53 м2 или за 7,7 млн рублей двухкомнатную квартиру площадью 61 м2. В обоих случаях срок завершения строительства 2020 год.

В некоторых районах Москвы не всегда покупка новостройки обходится дешевле. Это связано с тем, что дома на вторичном рынке в этих районах могут быть построены довольно давно и по ряду параметров не отвечать современным требованиям.

Как быть, если в новостройке протекает крыша?

На нее влияют следующие факторы:

1.  Стоимость ремонта. Если квартира сдается в виде бетонной коробки без стен и стяжки, вам придется помимо чистовой отделки разводить по квартире трубы и электричество, делать стяжку полов, выравнивать стены. В итоге ремонт новостройки может обойтись вам в круглую сумму. 

Квартира на вторичном рынке, скорее всего, тоже потребует ремонта. Большая удача – приобрести квартиру в идеальном состоянии, в которую можно сразу въехать, ничего не переделывая. Но такие квартиры обычно и стоят дорого. Скорее всего, вам все равно захочется что-то изменить «под себя» — перенести розетки, заменить двери, переклеить обои.

Но косметический ремонт обойдется вам все же дешевле, чем ремонт с «нуля».

Конечно, если вы приобрели совершенно «убитую» квартиру, в которой нужно полностью все переделать: заменить проводку и коммуникации, снести и заново возвести стены, то в данном случае бюджет вашего ремонта будет сопоставим с ремонтом новостройки, так как демонтаж, вывоз строительного мусора – это отдельная и довольно ощутимая статья расходов.

Как принимать ремонт, чтобы вас не обманули?

2. Выплаты процентов по ипотечному кредиту. Если решите покупать квартиру в новостройке, то учтите, что вы еще некоторое время не будете в ней жить, но уже будете выплачивать кредит. Изучите ипотечные программы банков.

Иногда банки устанавливают более высокие проценты по кредитам, предоставляемым на приобретение квартиры в строящемся доме, так как в этом случае у банка выше риск остаться без залога.

Но в последнее время все чаще встречаются совместные маркетинговые акции банков и застройщиков, предусматривающие существенные скидки по процентам, если вы приобретаете жилье в конкретном объекте на первичном рынке.

Проверьте цену квартиры, а также наличие дополнительных платежей и комиссий в случае приобретения по акции и без нее.

3. Арендная плата. Если вы арендуете жилье, то ежемесячно платите за его съем все то время, пока строится ваша новая собственная квартира и до того момента, пока не получите ключи и не сделаете хотя бы минимально необходимый ремонт.

4. Дополнительные расходы. При покупке вторичного жилья это могут быть плата за проверку истории квартиры и юридической чистоты сделки, оплата услуг специалиста (юриста, риелтора).

При этом обязательно уточняйте объем оказываемых вам услуг и ответственность сторон.

В последнее время многие риелторы перешли от комиссионных в виде процента по сделке (в Москве она в среднем составляла 2-3% от суммы сделки) к фиксированной оплате (в Москве она составляет на июль 2019 года 100 – 150 тысяч рублей).

Вторичное жилье

Покупая «вторичку», особенно с длинной историей, можно нарваться на недобросовестных продавцов или мошеннические схемы. Внезапно объявившиеся наследники или иные лица, чьи права при продаже вам квартиры были нарушены: несовершеннолетние собственники, лица, отбывающие заключение, бывшие и настоящие супруги. Все это может привести к признанию сделки недействительной.

Есть риск обмана при расчетах по сделке – неправильная сумма или фальшивые купюры, если вы рассчитываетесь наличными. Но эти риски достаточно легко свести к минимуму, проявив достаточную осмотрительность при совершении сделки купли-продажи.

При отсутствии достаточной компетенции в этой сфере лучше обратиться к специалистам, которые смогут проконсультировать или оказать услуги по проверке объекта недвижимости или сопровождении сделки. Защитить себя от обмана при расчетах можно, используя современный безналичный инструмент расчета – аккредитив.

В этом случае риск получения неправильной суммы или фальшивых купюр отсутствует, а банк проследит за соблюдением сторонами условий по договору купли-продажи при перечислении денег продавцу.

Если вы приобретаете квартиру с использованием ипотеки и оформляете ее в залог банку, то банк тоже заинтересован в том, чтобы залог, то есть приобретаемый вами в кредит объект, не был утрачен и не потерял ликвидность. Поэтому проверит его на наличие обременений и ограничений права, которые могут повлечь утрату залога.

Некоторые банки также обращают внимание на наличие неузаконенных перепланировок, вероятность сноса дома по причине ветхости и аварийности.

Поэтому в случае ипотеки риск недобросовестной продажи уменьшается, но никогда не мешает дополнительно самим запросить соответствующие сведения в Едином государственном реестре недвижимости.

Новостройка

С одной стороны, вы будете первым собственником квартиры, то есть нет сомнений в ее истории и наличии различных обременений.

С другой стороны, если вы приобретаете квартиру на этапе строительства, то чем больше период от момента оплаты до момента получения ключей, тем выше риск. Обычно самая низкая цена на новостройки, находящиеся на стадии «котлована», когда проект дома есть только на бумаге.

Вы можете обнаружить, что в подъезде отсутствует обещанный на этапе покупки мусоропровод (хотя некоторые, наоборот, считают отсутствие мусоропровода плюсом), межквартирный тамбур (то есть двери квартиры выходят сразу в лифтовой холл, а не в запирающийся тамбур), в квартире отсутствует кладовка, так как площадь квартиры уменьшилась на пару квадратных метров. В этом случае застройщик обязан произвести перерасчет цены и вернуть деньги за недополученные вами метры, но вы ведь изначально рассчитывали на кладовку…

Отмена долевого строительства: как теперь строят дома?

Значительно большей проблемой становится банкротство застройщика или невозможность ввода дома в эксплуатацию из-за того, что были допущены какие-то нарушения или вовсе застройщик незаконным путем получил разрешение на строительство. В этом случае урегулирование ситуации может затянуться на долгие годы, а все это время вы, возможно, платите ипотеку, проживаете на съемной квартире… Ситуация порой становится катастрофической.

При выборе объекта на первичном рынке ознакомьтесь с проектной декларацией по объекту и обратите внимание, какой способ привлечения денежных средств в ней указан, а также, какой из уполномоченных банков выбран застройщиком, так как надежность банка тоже имеет значение. Эта информация указывается в строках 19.1., 19.2. проектной декларации.

Покупка квартиры в новостройке может быть выгодна, если вы приобретаете квартиру:

• на начальном этапе строительства;
• в районах комплексной застройки с большим объемом строящегося жилья, где могут быть действительно интересные цены;
• без привлечения ипотеки, либо по акции, предусматривающей процент по кредиту ниже рынка или оплату квартиры и получение кредита частями.

Риск признания новостройки проблемной можно существенно снизить, выбирая надежного застройщика, соответствующего требованиям законодательства, и используя новый инструмент оплаты договора участия в долевом строительстве – счет эскроу.

Приобретение жилья на вторичном рынке может быть выгодным, если вы покупаете ликвидное жилье в хорошем районе, не требующее больших вложений.

Риски при такой покупке значительно меньше, чем при покупке новостройки, тем не менее любая сделка с недвижимостью требует внимательного и грамотного подхода: анализа договора купли-продажи, проверки юридической чистоты квартиры, выбора надежного инструмента расчета по сделке.

Мнение авторов Сообщества может не совпадать с официальной позицией организации «Росконтроль». Хотите дополнить или возразить? Можно сделать это в х или написать собственный материал.

Подпишитесь на полезные статьи

Каждую неделю мы рассказываем о новых сравнительных тестах продуктов питания и бытовой техники. Коротко и по делу.

Источник: https://roscontrol.com/community/article/novostroyka-ili-vtorichka-plyusi-i-minusi/

Какая квартира лучше: новостройка или вторичка?

Татьяна Злыгостева

Ура! В вашей жизни наконец-то наступил момент, когда вы морально и материально готовы купить собственную квартиру, но что лучше — вторичка или новостройка? Если не можете определиться, то читайте в нашей статье о всех возможных плюсах и минусах того и другого варианта.

Mike Wilson, unsplash.com

Покупка жилья на вторичном рынке недвижимости кажется делом более надежным и удобным — сразу видно и состояние квартиры, и планировку можно оценить собственными глазами здесь и сейчас. Квартиры продаются с уже сделанным ремонтом. А после оформления сделки квартира сразу же готова к заселению.

При осмотре вы легко оцените, насколько вам нравится район, его инфраструктура.

В то время как новостройки зачастую возводятся в районах, где инфраструктура пока всего лишь маячит где-то далеко в прекрасном будущем — станции метро, которые будут открыты к такому-то году, магазины, школы, детские сады — все это застройщик пока еще обещает возвести.

Плюс ко всему вы уже заранее будете знать поставщика услуг ЖКХ, сможете поинтересоваться у продавца квартиры, каково их качество и средняя сумма, которую придется платить в месяц. Еще один плюс — это возможность выбрать удобное для вас расположение.

1. Цена. В том случае, если вы готовы купить квартиру в новостройке, которая еще не сдана, и можете подождать пару лет, пока ее закончат — вы заплатите дешевле, чем за готовую квартиру.
2. Ваша квартира будет обладать максимальной рыночной стоимостью, то есть, если вы решите использовать свою недвижимость в качестве инвестиции — при более или менее спокойном рынке ее цена вряд ли существенно увеличится с учетом инфляции.
3. Если дом не слишком новый и капитальный ремонт давно не делался, его оборудование (трубы, проводка, вентиляция) может быть изношенным.
4. Вокруг будет старый жилой фонд и уже сложившийся район — никаких особых перспектив для развития и улучшения.
5. Неровное социальное окружение — есть риск, что вашими соседями станут вредные бабули или потомственные алкоголики.

Теперь давайте рассмотрим, какие плюсы и минусы есть при покупке жилья в новостройке.

1. Абсолютно новая инфраструктура дома — проводки, лифтового оборудования, труб. Современные инженерные и противопожарные системы.
2. Если территория, где вы покупаете квартиру, входит в проект комплексного освоения, то район ждет бурное развитие — новые парки, транспортные артерии и социальная инфраструктура. Возможно, здесь будет удобно развивать и ваш собственный бизнес.
3. Цена на квартиру в строящемся доме существенно ниже, чем в готовом.
4. Можно купить квартиру с готовым ремонтом от застройщика.
5. Социальная среда, скорее всего, будет более благополучной, ведь квартиру рядом смогут приобрести люди с таким же материальным достатком, как и у вас.
6. Инвестиционная привлекательность — ваша квартира в строящемся доме будет становиться дороже одновременно со степенью ее готовности. При грамотном подходе на этом можно заработать.
7. Новые окна и остекленные лоджии — если остекление предусмотрено проектом.
8. Сделка, совершаемая по ФЗ-214 о долевом строительстве — абсолютно прозрачна.
9. Дома, которые сейчас возводятся в Москве и МО, соответствуют новым нормам жилого строительства — у них должна быть разнообразная архитектура (если в ЖК несколько корпусов), входные группы на уровне земли, первые этажи, где разместятся объекты инфраструктуры, и озеленение и детские площадки, соответствующие всем нормам.

Но и у новостроек есть свои минусы. Вы рискуете, когда вкладываете средства в строящийся дом, — строительство может задержаться, и вам придется ждать дольше, чем вы рассчитывали.

А также в первое время вы будете постоянно слышать шум соседского ремонта — если сделаете его раньше и заселитесь первыми. Неизвестно, сколько будут стоить услуги ЖКХ.

И то, что не всегда вы сможете выбрать новостройку в том районе, в котором хотите жить — в данный момент на рынке может просто не быть таких предложений. 

Источник: https://1000novostroek.ru/articles/novostroyka-vs-vtorichka