Кредит на коммерческую недвижимость для физических лиц

В России ипотека на жилье становится все более популярной. Благодаря кредитному финансированию, появилась возможность купить не только жилую, но и нежилую недвижимость.

Необходимость приобретения нежилых помещений может происходить по коммерческим и хозяйственным причинам.

Для того, чтобы без проблем купить офис, дачу, гараж или другую недвижимость нежилого фонда, необходимо ипотечное кредитование.

Многие банки предоставляя кредиты, не отягощают клиентов какими – то дополнительными условиями, а приравнивают их к стандартному кредитованию как на жилую недвижимость. Для того, чтобы получить ипотеку на нежилую недвижимость, физическому лицу потребуется официальное трудоустройство. Его доход должен обязательно покрывать расходы по кредиту.

Давайте рассмотрим основные аспекты такого кредитования:

Получение ипотеки физическими лицами

Многие люди, почему-то уверены, что ипотечное кредитование выделяется только на приобретении квартиры или другой недвижимости жилого фонда. На самом деле это не так.

Если вы хотите купить в ипотеку гараж, кладовую, машино – место или другую нежилую недвижимость, смело ступайте в банк или другую кредитную организацию. Самое главное, чтобы это жилье было принято им в виде залога.

В основном банки всегда идут навстречу таким предложениям.

Прежде всего не нужно путать выделение ипотеки под офисы, магазины и т.д. Они покупается в основном юридическими лицами, а для них кредиторами предусмотрены совсем другие условия. Для приобретения нежилой недвижимости физическими лицами в личных целях, в ипотечном кредитовании на определенных условиях вряд ли будет отказано.

Нюансы и риски при приобретении нежилой недвижимости в ипотеку

Существует масса нюансов при покупке такой недвижимости в ипотеку:

• Нежилое помещение до погашения ипотеки остается в залоге у кредитора
• Прописка в таком жилье не возможна
• Средствами материнского капитала такая ипотека не погашается
• Вычет из процентной ставки по ипотеке не предусмотрен
• Высокая стоимость по оплате ЖКУ

При невозможности получить гражданами прописки или регистрации в приобретенном жилье по ипотеке, могут возникнуть трудности:

• С трудоустройством
• Получением медицинского обслуживания
• Получением образования
• Постановкой на военный учет

Особенности кредитования нежилого фонда

В России многие банки активно и охотно выдают кредиты для физических лиц на приобретение следующей нежилой, подсобной  и хозяйственной недвижимости:

• Дача
• Гараж
• Хозяйственная постройка
• Машино – место
• Подсобные помещения
• Подвальные боксы
• Кладовые

Если вы приобретаете квартиру и в договоре указывается, что квартира продаётся, например, с подвальным подсобным помещением, то кредиты на такое приобретение банками выдается без особых проблем.

Покупатель может рассчитывать на более выгодные кредитные ставки, чем на покупку отдельно стоящего гаража или машино – места.

Нежилая недвижимость, которую вы собрались покупать в ипотеку, должна иметь все обязательные документы: договор по которому она перешла в собственность, техпаспорт, официальную регистрацию.

Кредиты под недвижимость коммерческого назначения

При покупке нежилой недвижимости коммерческого назначения, физическими лицами следует обратить внимание, что ипотека под нее редко выделяется банками. Объясняется это разницей между условиями по процентной ставке ипотеки для физических лиц и юридических. Для кредиторов это крайне невыгодно. Чаще всего кредиты предоставляют следующим юридическим лицам:

• Частным предпринимателям
• Фермерам
• Предпринимателям малого бизнеса

При выделении ипотеки под нежилые помещения финансовым учреждением проводится тщательное изучение деятельности юридического лица, и уже после принимаются решения о его кредитовании. Для минимизирования опасности по вложению своих средств в коммерческую недвижимость, некоторые банки и финансовые учреждения разработали последующие схемы по ипотечному кредитованию нежилой недвижимости:

• Оформление сделки купли – продажи
• Оформление залога (продавец на руки получает деньги только после выдачи ипотеки на покупателя)
• Постепенная передача права собственности
• Недвижимость передается юридическому лицу, которое выкупает ее у продавца

Почему банк может не выделить кредит под нежилую недвижимость?

Причины, по которым возникают трудности в получении ипотеки и банки неохотно выделяют ипотеку гражданам под нежилой фонд:

• Сложность в оценки на предмет ликвидности
• Плохая юридическая история
• Незаинтересованность банков ипотекой такой недвижимости
• Дополнительные риски для банков
• Не усовершенствование законодательных проектов для нежилого фонда

Проблемы с кредитованием могут возникнуть на фоне претензий и к физическому лицу.

Его низкие доходы, плохие кредитные истории, отсутствие регистрации и гражданства, обременения и аресты другой недвижимости могут послужить причиной отказа в ипотеке.

Также банк не всегда берет в залог нежилую недвижимость и выделяет необходимую сумму денег под ее приобретение. Это может быть связано с особенностями законодательства РФ. Каждый конкретный случай имеет свою специфику.

Ипотека для нежилого помещения в новостройке

Рассмотрим ситуацию, когда покупатель приобретает квартиру в новом доме, а к ней продается дополнительно машино – место, современная кладовая или дополнительное подвальное помещение (келлер). Квартира приобретается по ипотеке, естественно, денег на остальные помещения нет.

Для таких целей банками России разрабатываются специальные программы. Они имеют небольшие кредитные ставки и выгодные условия для приобретения.

Ипотека на приобретение в новостройке квартиры, комнаты или квартиры – студии и одновременно нежилой недвижимости должна выделяться без особых проблем.

Минусы и плюсы кредитования нежилой недвижимости

Ипотека такого жилья имеет свои недостатки:

• При самых выгодных условиях кредит будет составлять на 1 – 2% выше, чем при приобретении стандартной жилой недвижимости
• Условия кредитования могут ужесточаться (первоначальный взнос может быть больше, до 50%)
• Отсутствие налоговых вычет
• Сложности с получением и предоставлением документов

Но имеет и свои плюсы:

• Шанс обзавестись собственным гаражом, офисом, подвальным или хозяйственным помещением
• Быстрое приобретение нежилой недвижимости
• Возможность оформления долгосрочного кредита
• Приемлемые и необременительные для заемщика платежи

Для информации: некоторыми банками разработана специальная программа кредитования — гаражная ипотека. По ней намного проще получить финансирование для приобретения гаража или машино – места. Это касается не только новостроек, но и вторичного жилья.

Также не маловажная информация: если гараж находится на земельном участке, то залог потребуется и на землю, а это щекотливый и специфический вопрос. Рекомендуется: если у вас в собственности есть квартира или другая жилая недвижимость, не обремененная кредитами и ипотекой, то лучше всего брать деньги на приобретение гаража, подвала и т.

д. под ее залог. Тогда ставки по кредиту будут меньше, а оформление быстрым и простым.

Мы увидели все плюсы и минусы ипотеки под нежилую недвижимость. Для быстрого и безопасного проведения сделки физическим лицам лучше всего обратиться к профессионалам. В Москве одним из лидеров по продаже недвижимости уже много лет является компания Чистые Пруды.

Помощь при получении ипотеки жилой и нежилой недвижимости в Москве и Подмосковье, оказание качественных консультативных и юридических услуг по приобретению и заключению сделок, гарантия и отсутствие рисков отличают наше АН от других.

Миэль всегда помогает своим клиентам в получении ипотечного кредитования банками. Компания тесно сотрудничает с банками, являющимися нашими партнерами. Мы предложим вам самый оптимальный, выгодный и быстрый вариант ипотеки на нежилую недвижимость.

Ждем вас и желаем скорейшего приобретения и заключения сделки!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(6

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/mozhno-li-kupit-nezhiloe-pomeshhenie-v-ipoteku/

Коммерческая ипотека для физических лиц

Физические лица, ведущие малый бизнес, при его расширении сталкиваются с финансовой проблемой. Не каждый предприниматель имеет возможность выделить из оборота денежных средств крупную сумму для приобретения недвижимости на коммерческие цели. Решением данного вопроса выступает недавно введенный вид кредитования – коммерческая ипотека для физических лиц.

Кредит на покупку коммерческой недвижимости – это выдача банком на длительный период времени необходимой суммы займа для приобретения имущества нежилого вида.

Коммерческий ипотечный кредит привлекает внимание молодых начинающих предпринимателей. А чаще всего обращаются нотариусы и адвокаты, так как нуждаются в личном офисе, чтоб принимать клиентов. Еще существуют варианты на приобретение складских, промышленных или торговых помещений для дальнейшей их сдачи в аренду.

Правительство Российской Федерации не заинтересовано в ипотеке коммерческого типа, поэтому законодательно нет конкретных разъяснений в особенностях данного кредитования.

Действующая законодательная база рассчитана на займы жилищного вида, которые прописаны в Федеральном Законе «Об ипотеке» № 102. И как результат, не каждая банковская организация изъявляет желание на ипотечное кредитование бизнеса физическим лицам.

Но залоговое имущество коммерческого характера увеличивает шансы на получение ипотеки на коммерческую недвижимость, тем самым уменьшая риски финансовых учреждений. Поэтому данный вид кредита совершенствуется и расширяет свои позиции среди банков.

Основные условия коммерческой ипотеки для физических лиц

Главным критерием при выдаче коммерческой ипотеки является залоговая недвижимость промышленного типа, которая имеет высокую стоимость. Она перекрывает не только долговые обязательства по кредиту, но и начисленные проценты за весь период пользования выданными денежными средствами.

Обратите внимание! Залогом по ипотеке могут быть предоставлены ценные бумаги или объекты движимого и недвижимого имущества, которые имеются в собственности заемщика.

В каждой банковской организации могут выдвигаться свои требования по коммерческой ипотеке, но основными являются:

• Размер кредитования составляет 1 000 000 — 200 000 000 рублей.
• Кредит выдается в валюте: евро, рубли или доллары.
• Сумма первого взноса равняется 20-ти процентам стоимости приобретаемой недвижимости.
• Кредитная процентная ставка составляет от 10-ти % до 15,5 % физическим лицам, и до 20-ти % юридическим лицам, зависимо от валюты кредитования.
• Обязательным критерием выступает страхование приобретаемой недвижимости на случай повреждения либо потери (сноса и т.д.) объекта.
• Период кредитования составляет 5-15 лет, который обозначается исходя из показателей платежеспособности кредитозаемщика.

Требования к заемщику для предоставления коммерческого ипотечного кредита

Кредитование под названием «Коммерческая ипотека для физических лиц» во многом вводит в заблуждение простых клиентов. А именно, что ипотека на покупку нежилого помещения выдается всем субъектам, которые не относятся к статусу «юридическое лицо».

Субъектами, которые имеют право подавать заявку на данный вид кредитования, являются:

1. Граждане, владеющие собственным бизнесом.
2. Топ-менеджер организации или фирмы.
3. Частные предприниматели.

Данные клиенты должны соответствовать основным критериям в выдаче коммерческой ипотеки:

• Кредитозаемщик должен иметь гражданство Российской Федерации.
• Возрастная категория клиента составляет не менее 21-го года, и на дату последнего платежа по кредиту возраст не должен превышать 70-ти лет.
• Деятельность компании (фирмы) должна осуществляться не менее полугода. В случае сезонного ведения бизнеса, то более 1 года.

Основные требования к недвижимости

Учитывая факт, что не каждая банковская организация выдает коммерческую ипотеку для физических лиц, еще существуют региональные ограничения в списках предоставляемых предложений. Их нужно будет уточнить по месту оформления кредита в банке.

Недвижимость, приобретаемая для коммерческих целей, должна соответствовать всем требованиям банка, а именно:

1. Данный объект должен регионально располагаться на территории оформления коммерческой ипотеки для физических лиц.
2. Только капитально возведенная постройка.
3. Общая площадь помещения должна быть более 150 метров квадратных.
4. Целевое использование коммерческого помещения. Если сфера деятельности заемщика сельское хозяйство, то и помещение, которое берется под коммерческую ипотеку для физических лиц, должно использоваться как склад, амбар, свинарник и т. д. Соответственно паркингом оно не будет.
5. Коммерческое имущество не должно содержать обременений со стороны третьих лиц.
6. Объект должен иметь соответствующий кадастровый номер, техническую документацию и иные юридические документы, которые отвечают всем нормам.
7. Наличие документа, подтверждающего оценочную стоимость коммерческой недвижимости, которая была проведена независимым экспертом (со сроком давности не более 6 месяцев). Данная стоимость должна соответствовать рыночной.
8. Объект коммерческой ипотеки для физических лиц должен быть застрахован.

К объектам коммерческой ипотеки относят такие помещения:

• Офис.
• Склад.
• Торговая точка.
• Предприятия обслуживания (гостиничные комплексы, столовые и т.д.).
• Для производственной деятельности.

Обратите внимание! Банковские организации развивают вид кредитования «Коммерческая ипотека для физических лиц», поэтому могут предоставить личный список объектов, которые соответствуют всем нормам и полноценно готовы к приобретению. Оформление ипотеки из данного списка пройдет без проблем.

Какие документы необходимо предоставить?

Так как коммерческая ипотека для физических лиц это новый вид кредитования и имеет высокий риск при его выдаче, то и стандартного пакета документов, который удовлетворит любой банк в процессе рассмотрения поданной заявки, не существует.

Важно! Банк может потребовать предоставить отчетную документацию фирмы заемщика.

Со стороны кредитозаемщика, будь он частным предпринимателем либо представителем со стороны предприятия, требуется подать данные документы:

1. Паспорт заемщика и ксерокопию всех страниц для проверки достоверности информации.
2. Военнослужащим принести ксерокопию военного билета и его оригинал.
3. Свидетельство о заключении брака, свидетельства всех детей и их ксерокопии.
4. Документы, подтверждающие право собственности заемщика на движимое и недвижимое имущество, если такое имеется.
5. Свидетельство о становлении на учет в Управлении Федеральной Налоговой Службы (идентификационный номер налогоплательщика) и его ксерокопия.
6. Данные о личных банковских счетах (если открыт счет в том банке, где Вы оформляете ипотеку, они не требуются).
7. Проект соглашения на приобретение определенной коммерческой недвижимости.
8. Заключение независимой экспертной комиссии об оценочной стоимости данного объекта.
9. Документ на право собственности кредитозаемщика на недвижимость, которая не имеет обременений со стороны третьих лиц.
10. Предоставить договора страховки жизни заемщика и недвижимости, что будет покупаться.

При оформлении коммерческой ипотеки индивидуальным предпринимателем (владельцем фирмы) дополнительно нужно подготовить такие документы:

• Лицензию, что подтверждает направление вида предпринимательской деятельности.
• Справка о доходах, которая выдается в Налоговой службе.
• Справка, подтверждающая отсутствие задолженностей по выплатам в местный бюджет.
• Документы о регистрации физического лица как индивидуального предпринимателя.
• Выписка из Единого Государственного Реестра Индивидуальных Предпринимателей о регистрации сферы деятельности.

Предприниматели, которые относятся к малому и среднему бизнесу обязаны дополнительно подать такие документы:

1. Справка, предоставляемая на месте работы, подтверждающая, что заемщик является руководителем фирмы более 6 месяцев.
2. Справка о доходах за последние полгода.

Если заемщик коммерческой ипотеки является ответственным лицом со стороны фирмы, то он автоматически начинает представлять интересы юр. лица. И прежде чем оформить коммерческую ипотеку, нужно документально удостоверить банковскую организацию в своей платежеспособности.

Для этого потребуется подать такие документы:

• Показатели полугодовалого товарно-денежного оборота фирмы.
• Документальную отчётность предприятия о расходах и доходах, которую заверяет главный бухгалтер.
• Выписка банковского счета предприятия об их зачислениях и перечислениях, в случае, если оформление коммерческой ипотеки происходит в другой банковской организации.
• Показатели основных средств фирмы.
• Отчётность о существующих задолженностях дебиторского и кредиторского характера.

Варианты оформления коммерческой ипотеки для физических лиц

Выдавая коммерческую ипотеку для физических лиц, банк имеет существенные риски, потому что нет определенной законодательной трактовки по данному кредитованию. Но действуют три основные схемы при оформлении коммерческой ипотеки, снижающие к минимуму риски банковской организации.

Схема № 1. Продавец должен подождать.	1.Субъекты сделки подписывают договор купли-продажи. 2.Покупателем передается сумма первоначального взноса (аванса) за приобретаемую коммерческую недвижимость непосредственно продавцу. А со стороны банка выдается гарантийное письмо о выплате остальной суммы сразу после оформления залогового имущества. 3.Проводится регистрация права собственности заемщика на приобретаемый объект. 4.Банком составляется договор о залоговом имуществе по коммерческой ипотеке.5.Продавцу выплачивается остаточная сумма за приобретенную коммерческую недвижимость.
Схема № 2. Продавец передает объект банку в залог по коммерческой ипотеке.	1.Покупатель оплачивает авансовую сумму за недвижимость продавцу. 2.Банк выдает гарантийное письмо о выплате остальной суммы сразу после оформления залогового имущества. 3.Данный коммерческий объект оформляется непосредственно со стороны собственника как залоговое имущество по коммерческой ипотеке. 4.Составляется договор купли-продажи. 5.Продавец получает остаточную сумму за продаваемую недвижимость.6.Производится перерегистрация права собственности по согласию банка на покупателя и с соответствующим переходом залога.
Схема № 3. Дополнительная регистрация фирмы.	1.Продавцом регистрируется новая фирма, которая получит право на собственность объектом коммерческой недвижимости. 2.Данная фирма предоставляет объект банковской организации, как залоговое имущество. 3.Переводятся кредитные средства, которые выдаются покупателю в соответствии с договором по коммерческой ипотеке. 4.Происходит переоформление прав собственности от продавца на продавца (одному юр. лицу, но на новую зарегистрированную им фирму), совместно с банковским залоговым имуществом.5.После выплаты всей кредитной задолженности, покупатель имеет полное право на переоформление коммерческой недвижимости в собственность.

Обратите внимание! Наиболее лучшим вариантом в оформлении коммерческой ипотеки для физических лиц является вторая схема, так как учитываются интересы каждого участника сделки с наименьшими рисками.

Сравнительная характеристика банков по предоставлению коммерческой ипотеки

В 2020 году коммерческая ипотека выдается различными финансовыми организациями на таких условиях:

Банковская организацияПервый взнос по коммерческой ипотеке, %Наименьшая процентная ставка по коммерческой ипотеке, %Сумма кредита, российские рубли

ВТБ 24	20	16.5	От 4 000 000
Сбербанк	20	14.7	150 000 – 600 000
РосБанк	20	15.1	От 1 000 000
РосСельхозБанк	20	11.5	10 млн. – 200 млн.
Альфа Банк	20	18	2,6 млн. – 78 млн.
Абсолют Банк	40	17.45	1 000 000 – 15 000 000

Важно! Существуют и другие банки, которые предоставляют коммерческую ипотеку. АбсолютБанк, Русский Ипотечный Банк, Внешторг, ПромТрансБанк. И каждое финансовое учреждение имеет отсрочку первоначального платежа в период от 6 до 12 месяцев, что является положительным фактором, позволяя кредитозаемщику получить прибыль от уже купленной недвижимости.

Положительные и отрицательные стороны ипотечного кредитования для физических лиц

ПреимуществаНедостатки

1.Покупка собственного коммерческого помещения за короткий промежуток времени.	1.Отсутствует четкое законодательное регулирование.
2.Длительный период кредитования – сроком до 10-ти лет.	2.Присутствуют спорные моменты в процессе оформления земельного участка, как залогового имущества в случае приобретения всего здания.
3.Предусматривается возможность оформления ипотеки без предоставления первоначального взноса, но с наличием дополнительного залогового имущества.	3.Увеличенный перечень требуемой документации.
4.Вероятность досрочного погашения кредитной задолженности без начисления штрафных взысканий.	4.Потребность в прохождении и оплате дополнительных процессов: экспертная оценка недвижимости, страхование заемщика и приобретаемого объекта и т.д.
5.Предусматривается перенесение срока выплаты по основному долгу до 6 месяцев.	5.Множество банков не практикуют данный вид кредитования, не имея достаточного уровня осведомленности по ипотечным схемам кредитования и количеству рисков.

Заключение

Невзирая на незначительный срок существования коммерческой ипотеки для физических лиц, она пользуется спросом у многих граждан. Каждая банковская организация старается всячески привлечь клиентов, разрабатывая привлекательные условия кредитования.

Даже при увеличенном перечне предоставляемой документации и сложностях в оформлении коммерческой ипотеки, Вы имеете возможность обзавестись личным предпринимательским помещением. А при разумном и целевом использовании можно не только перекрывать ежемесячные платежи, но и приносить себе хорошую прибыль.

Обращаем Ваше внимание на ипотечный калькулятор нашего портала для удобства расчета ипотеки и величины ежемесячных взносов:

Видео

Источник: https://ipotekaekspert.com/oformlenie/kommercheskaia-dlya-fizlits/

Коммерческая ипотека на нежилое помещение для физических лиц

Ведение коммерческой деятельности невозможно без удобного офиса, вместительного склада или оборудованной торговой точки – все эти объекты относятся к нежилой недвижимости. Одни хозяйствующие субъекты оформляют арендные отношения с владельцем помещения, но многие коммерсанты приходят к выводу, что лучше оплачивать ипотеку на коммерческую недвижимость, чем платить арендодателю за наём необходимого для коммерции помещения. Ведь после оплаты кредита оно перейдёт по праву собственности, а это открывает совсем другие возможности – его так же можно будет сдавать внаём и получать регулярную пассивную прибыль.

Особенности коммерческой ипотеки

Объекты недвижимости – это ценные активы предприятий, но чтобы их приобрести, нужны немалые суммы, а порой и заёмные средства. Поэтому ипотека на нежилое помещение для граждан и индивидуальных предпринимателей позволяет сразу стать её законным владельцем, хотя у неё есть и свои характерные особенности.

Ещё совсем недавно кредит для приобретения коммерческой недвижимости могли оформить только юридические лица: большие и малые производственные предприятия, объединения акционеров или общества, но политика кредиторов постепенно меняется. В нынешних экономических условиях физлицу реально заключить договор по коммерческой ипотеке, хотя многие финансовые учреждения отдают предпочтение лицам, занимающимся каким-нибудь видом бизнеса и получающим регулярный доход.

Граждане либо ИП, а также представители малого бизнеса могут выкупить, например, такую нежилую недвижимость из заёмных средств:

• для предоставления административных услуг населению – по выдаче справок, выписок, различного рода документов;
• для ведения торговой деятельности с целью организации небольших точек питания, бистро;
• для открытия своего частного производства – пошива одежды, обуви, предметов кожгалантереи и т.п.;
• для создания мастерских бытового обслуживания населения – ремонта бытовой или компьютерной техники, парикмахерских, салонов красоты, ателье по ремонту одежды и обуви и т.д.

На самом деле вариантов для ведения частного бизнеса множество, и для любой хозяйственной деятельности необходимо отдельное помещение.

Однако молодым начинающим коммерсантам трудно обойтись без кредитных средств, а чтобы стать в итоге владельцем выбранного помещения, может потребоваться прибегнуть к услугам ипотечного кредитования.

Но кредиторы выдают ссуды под залог коммерческой недвижимости, находящейся у клиента в собственности – на приобретаемую или уже имеющуюся в активе недвижимость.

Условия коммерческой ипотеки

Хотя принцип оформления такого займа мало чем отличается от жилищной ипотеки, но всё-таки существуют некоторые отличия.

Кредиторы могут выставлять клиентам разные условия получения заёмных средств — это может быть разница в процентных ставках за пользование чужими средствами, сроки действия кредитного договора, строгие требования к недвижимым объектам или самим заёмщикам.

Но существуют стандартные условия, характерные для многих кредиторов. Ипотека для бизнеса может быть оформлена на таких условиях:

1. Объектом ипотечного кредитования может быть только капитальное здание.
2. Средства могут выдаваться как на вновь построенное сооружение, так и на вторичку.
3. Не допускаются никакие претензии третьих лиц или судебные аресты, наложенные в отношении предмета кредита. Также невозможно получить заёмную сумму на недвижимость, в отношении которой ведутся судебные споры о принадлежности помещения конкретному лицу, задолженности по коммунальным платежам и т.д.
4. Претендент на получение ссуды обязан доказать свою платёжеспособность, причём его доходы могут исчисляться как в реальной денежной сумме, так и наличием ликвидных активов либо других объектов недвижимости, которые можно будет реализовать в случае невыполнения условий достигнутых договоренностей. Причём его доходов должно быть достаточно для своевременного расчёта с банком.
5. Многие финансовые учреждения выдают кредитные средства только при условии страхования покупаемого на залоговые средства объекта недвижимости от пожара, порчи, полной гибели в результате непредвиденного случая.

Банк может обособить требования для нежилых помещений. Основными требованиями могут быть:

• недвижимость должна располагаться в том регионе, где у кредитора есть свой филиал;
• объект должен находиться на первом либо цокольном этаже здания, если это не целостное строение с площадью минимум в 150 квадратных метров;
• объект недвижимости должен быть оборудован полной коммуникационной сетью (водоснабжение, отопление, канализация и освещение);
• недвижимость не должна находиться в аварийном состоянии или состоять на учёте по сносу;
• помещение должно иметь конкретный почтовый адрес;
• недвижимость должна соответствовать экспликации и плану БТИ.

Ещё немаловажен возрастной ценз и прочие требования. Многие кредиторы устанавливают определённые ограничения:

• претендент должен быть гражданином России;
• возраста от 21 до 65 лет;
• являться частным предпринимателем или владельцем компании.

В иных случаях кредиторы могут затребовать соответствие покупаемой недвижимости характеру коммерческой деятельности клиента – если основным видом деятельности является вредное для здоровья людей производство, то он может не получить одобрения на приобретение помещения на первом этаже жилого дома.

Кроме того, коммерческая ипотека отличается по условиям от приобретения жилой недвижимости – сроки заключения договора значительно меньше, а ставки кредитования выше.

Это объясняется повышенным риском для банка – если квартиру можно быстро продать и вернуть кредитные средства, то нежилое помещение, пригодное для одного из видов хозяйственной деятельности, может совсем не подходить для другого типа коммерции.

В каком банке лучше оформить ипотеку на коммерческую недвижимость?

Реализацией программы коммерческого кредитования физических лиц занимается далеко не каждая кредитная организация, поскольку этот вид финансовой деятельности находится в стадии интенсивного развития. Поэтому только крупные кредиторы могут позволить себе оформление подобных договоров, поскольку обладают необходимой суммой оборотных средств.

Развиваться события могут в разных вариантах, например:

Вариант №1. Стороны приходят к соглашению по ипотечному кредитованию и заключают сделку:

• клиентом оплачивается часть от цены объекта;
• затем недвижимость регистрируется как собственность предпринимателя;
• она предоставляется банку в качестве залогового имущества;
• кредитор выдаёт ссуду для расчётов с продавцом.

Вариант №2:

• стороны при участии банка заключают предварительное соглашение о покупке недвижимости;
• приобретатель оплачивает часть суммы по сделке и заключает дополнительный договор с банком;
• проходят регистрацию такие сделки — между кредитором и клиентом (кредитное соглашение), договор купли-продажи объекта нежилой недвижимости и соглашение о передаче объекта как залогового имущества;
• после занесения сделок в реестр недвижимых объектов кредитор предоставляет заёмщику недостающую часть средств на покупку помещения.

Вариант №3:

• владелец помещения переводится в статус юридического лица;
• клиентом подаётся заявка кредитору на приобретение акций компании;
• затем проходит регистрация недвижимости на покупателя;
• заёмщику выдаются средства кредитора на выкуп компании и погашение ипотечного кредита.

Финансисты могут работать по одному из предложенных вариантов — физическое лицо может самостоятельно подобрать для себя наиболее удобный вариант кредитования.

Сбербанк

Выдается ипотека на коммерческую недвижимость в Сбербанке на следующих условиях:

• заявитель должен быть собственником бизнеса;
• договор заключается сроком до 180 месяцев;
• процент по кредиту — 13,9%;
• предельная сумма кредитования – 10 млн руб.;
• первый взнос — до 30% для новых клиентов, повторные заёмщики могут оформить ссуду с 25% взносом;
• недвижимость выступает в качестве залогового обеспечения;
• страхование приобретаемого объекта.

Промсвязьбанк

Условия кредитования здесь следующие:

• оформление кредитного договора сроком до 180 месяцев;
• сумма варьируется в пределах от 3 до 150 млн руб.;
• клиент может получить отсрочку платежей до 12 месяцев;
• имущество передаётся в залог;
• процентные ставки гибкие (зависит от величины кредита и оценки залога).

Россельхозбанк

Клиенту оформят договор на таких условиях:

• к выдаче доступно до 200 млн рублей;
• срок соглашения до 8 лет;
• ставка по кредиту будет зависеть от срока действия договора и доли в бизнесе у заёмщика;
• объект передаётся под залог;
• возможна отсрочка платежей на год;
• нежилое помещение необходимо застраховать.

Необходимые документы

Для подачи заявки на коммерческую ипотеку потребуется такой перечень документации:

• справочная информация из Росреестра о регистрации бизнеса;
• если хозяйственная деятельность должна лицензироваться – оригинал и ксерокопия лицензии;
• ксерокопии общегражданских паспортов заявителя и поручителей;
• справочная финансовая информация, оформленная по форме кредитора;
• договор купли-продажи нежилой недвижимости в оригинале и ксерокопии;
• санитарное заключение о соответствии помещения установленным нормам пользования.

Исходя из конкретной ситуации может быть затребована и другая документация.

Преимущества кредита для покупки коммерческой недвижимости

Ипотечное кредитование на покупку коммерческих объектов недвижимости, несмотря на некоторые сложности по его получению и оформлению, имеет ряд важных достоинств:

• помещение сразу оформляется по праву собственности;
• арендная плата за пользование помещением уже не играет никакой роли;
• возможное получение пассивной регулярной прибыли от сдачи нежилой недвижимости по праву найма другим коммерсантам;
• у компании повышается деловой рейтинг, ведь для сделки используется только часть собственных средств;
• деньги остаются в обороте предприятия, что положительно сказывается на развитии бизнеса.

Однако получить такие результаты смогут только те индивидуальные предприниматели, у которых показатели рентабельности превышают платежи по кредиту. Хотя коммерсант сможет в любой момент расширить своё поле деятельности.

Видео по теме

Источник: https://mnogo-kreditov.ru/ipoteka/kommercheskaya-ipoteka-dlya-fizicheskih-lic.html

Где получить кредит на коммерческую недвижимость

Под коммерческой недвижимостью понимаются помещения нежилого назначения. Обычно они используются для размещения складов, офисов, целых предприятий и других объектов бизнеса.

Недвижимость такого плана стоит достаточно дорого, поэтому кредит на коммерческую недвижимость был и остается лучшим способом относительно просто и быстро получить нежилую собственность. Получить денежные средства на покупку таких объектов можно во многих банковских организациях России, однако для этого нужно соответствовать критериям банков, предоставить пакет документов.

Давайте разберемся более подробно, что требуется для того, чтобы получить в банке денежные средства на приобретение коммерческой недвижимости, и где дают такие займы.

Особенности коммерческой ипотеки в России

Так как займы данного плана отличаются большими размерами, банки серьезно подходят к оценке заемщика. Кредит на покупку коммерческой недвижимости выдается под залог покупаемых объектов.

При возможности можно заложить собственное имущество, оценочная стоимость которого превышает объем кредитования.

В большинстве случаев для получения займа на приобретение нежилых объектов от заемщика потребуется внести первоначальный взнос. Без этого условия взять займ можно лишь в нескольких банках страны, но и условия кредитования в этом случае будут не самыми привлекательными.

Кредит на покупку коммерческой недвижимости под ее залог требует внесения первого взноса в размере от 10% до 45% стоимости покупки. Его размер может изменяться в большую сторону в зависимости от того, в какой организации берется ипотека.

Какие документы требуются для оформления?

Перед заключением кредитного договора банку необходимо рассмотреть следующие документы заемщика:

• паспорт гражданина Российской Федерации;
• учредительные документы и устав организации;
• налоговая декларация за последний период;
• для предпринимателей – выписка из органа ЕГРИП;
• документы касательно приобретаемого объекта.

При необходимости служба безопасности банка может запросить дополнительные документы, которые нужны для оценки платежеспособности заемщика. Актуальный список бумаг всегда есть на сайте конкретного банка.

Когда можно рассчитывать на кредит в банке?

Кредит на коммерческую недвижимость для физических лиц хоть и доступен на не самых жестких условиях, получить деньги в банке сможет не каждый. Оформить займ могут лица, которые подходят под требования:

• проживание в Российской Федерации, наличие гражданства;
• возраст на момент подачи заявления – 20 лет или больше;
• возраст на момент закрытия задолженности – вплоть до 60 лет;
• срок успешного существования бизнеса – от 6 месяцев и больше.

Крупные банковские организации обращают пристальное внимание на то, какую годовую выручку получает предприятие.

Например, для одобрения крупного ипотечного займа на покупку коммерческой недвижимости в Сбербанке нужно подтвердить наличие годовой выручки в размере до 400 000 000 рублей. Отдельные банки помимо годовой выручки могут рассматривать и прочие характеристики кредитуемого предприятия.

Это может быть размер штата, наличие отдельного расчетного счета для получения денежных средств, прочие критерии.

В каких банках можно получить поддержку?

Перейдем к рассмотрению вопроса о том, в каких российских банках можно получить кредит на коммерческую недвижимость для ИП и ООО.

Выбор кредитных организаций постепенно увеличивается с каждым годом, а вместе с ним увеличивается и доступность денежных средств. Получить ипотеку для бизнеса можно в следующих банках:

• Транскапиталбанк. Бизнесменам доступна программа «Коммерческая ипотека», в рамках которой доступно получение займа под залог приобретаемой и собственной недвижимости. Рассчитывать стоит на сумму в размере от 10% до 50% стоимости покупаемого объекта, но не меньше 300 000 рублей. Период погашения задолженности варьируется от 1 года до 10 лет, а процентная ставка составит 16%.
• Московский Индустриальный Банк. Предприниматели и владельцы бизнеса могут оформить в этой компании ипотечный заем на сумму вплоть до 10 000 000 рублей. Минимальная процентная ставка – 10% годовых. На погашение займа отводится от 1 года до 30 лет. Минимальный первый взнос – всего 20%.
• Московский Кредитный Банк. В этой организации действует специальная программа «Коммерческая недвижимость». Она позволяет получить выгодный заем на покупку нежилых помещений. Кредитный лимит – 30 000 000 рублей. Период закрытия долга – от 1 года до 20 лет. Ставка – от 13,9% годовых. Для получения одобрения по займу необходимо заплатить первоначальный взнос в размере от 15%.
• Челябинвестбанк. По программе с распространенным названием «Коммерческая недвижимость» здесь доступна денежная сумма в размере вплоть до 80% от цены покупаемого объекта. Банк отводит на погашение задолженности срок от 1 года до 15 лет включительно. Процентная ставка начинается от 14% годовых, и при небольшом сроке кредитования переплата будет небольшой. Первый взнос – от 35%.
• Абсолют Банк. Начинающие и опытные бизнесмены и владельцы бизнеса могут получить в этом банке заем на сумму до 14 000 000 рублей. Минимальный размер первоначального взноса составляет 40% от цены покупаемого объекта. Процентная ставка стартует с 14,75% годовых. Период погашения – до 10 лет.
• Запсибкомбанк. Коммерческая ипотека в этой компании предоставляется в рамках программы «На покупку нежилого помещения». Ставка начинается от 12,5% годовых. Первоначальный взнос – всего от 10% цены объекта. Можно получить до 90% цены недвижимости. Период погашения – до 10 лет.
• Энергобанк. Программа «Коммерческая недвижимость» позволяет взять денежную сумму в размере до 80% от цены нежилых помещений. Минимальная ставка – 13,5% годовых. Первый взнос – от 20%. Банк отводит на полное погашение задолженности срок от 1 года до 10 лет – вполне стандартные условия.
• Газбанк. Эта организация отличается самой низкой ставкой по коммерческой ипотеке – всего 8% в год. Размер займа – вплоть до 90% от цены залога. Минимальный размер первоначального взноса – 10%.

Если необходимо взять выгодный кредит без первоначального взноса, нужно обратиться в такие организации, как Тимер Банк, Аверс, Кубань Кредит, а также в прочие не самые крупные компании.

Ознакомиться с их условиями кредитования можно на официальных сайтах этих организаций. Также на сайте можно быстро заполнить и отправить онлайн заявку на получение коммерческой ипотеки.

Лучшие предложения кредитов

Смотреть все

Источник: https://zaimite.com/kredit-na-kommercheskuyu-nedvizhimost/

Как взять коммерческую ипотеку

• Организации и индивидуальные предприниматели зачастую задаются вопросом, как получить коммерческую ипотеку, которая требуется им для развития бизнеса.
• Прежде чем приступить к ее оформлению, следует понимать, что она выдается по более строгим условиям, чем ипотека для покупки жилья.
• Коммерческая недвижимость может потребоваться для открытия нового офиса или расширения существующего бизнеса.

Не у всех начинающих бизнесменов имеются собственные средства для открытия новой деятельности. Часто для этого потребуется обращение в банк за кредитом.

1. Поэтому у коммерсантов возникают такие вопросы, как взять коммерческую ипотеку, какие нюансы этой процедуры, каковы плюсы и минусы данного вида ипотечного кредитования.
2. Коммерческая ипотека является кредитом, который выдается обычно на продолжительное время на приобретение недвижимого имущества для ведения дела, передавая в залог покупаемую недвижимость или уже иную имеющуюся в собственности клиента.
3. Коммерческий ипотечный займ необходим для открытия нового бизнес-проекта или расширения деятельности.
4. Если правильно подходить к ведению деятельности, то расходы на ипотечный кредит (проценты за пользование денежными средствами, затраты на страховку и оценку) окупятся.

Процедура представления коммерческой ипотеки регулируется федеральным законом от 16 июля 1998 г. под номером № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Нюансы сделки

Кредитование на приобретение коммерческой недвижимости редко осуществляется банками, по сравнению с жилищным кредитованием. Прежде всего, это связано с ее повышенной стоимостью.

Влияние имеет и нерентабельность коммерческого недвижимого имущества, в особенности, если у нее специальное назначение.

Выделяются следующие особенности, которые имеет ипотека коммерческой недвижимости:

Высокая процентная ставка	за пользование заемными деньгами
Срок кредита более короткий, по сравнению с обычной ипотекой	Как правило, не более 10-ти лет, в то время как жилье  кредитуется на срок до 30 лет
Высокий размер первоначального взноса	около 40-50%, а на жилищную ипотеку размер первоначального взноса обычно составляет от 10 %
В залог банку также передается земельный участок	если на кредитные средства приобретается здание целиком
Покупка коммерческой недвижимости обходится дороже	поэтому максимальный размер выдаваемого кредита более высокий,  чем при жилищном кредитовании

• Если начинающий коммерсант не может вовремя погашать ипотеку, то банк может обратить взыскание на заложенное имущество.
• Для погашения возможных убытков банк осуществляет продажу предмета залога с торгов.
• В результате пониженного спроса на такую недвижимость, ее длительного срока реализации, кредитные организации могут нести убытки.
• Это является причиной того, что многие банки не занимаются выдачей коммерческих ипотечных кредитов.

Сроки ипотеки

Сроки ипотечных кредитов для приобретения коммерческой недвижимости значительно ниже сроков жилищного кредитования.

Банки устанавливают сроки по данным видам кредитов до десяти лет, однако по факту выдают займы на сроки около 5-8 лет.

Стандартными условиями для покупки коммерческой недвижимости являются:

Максимальный размер	30 000 000 рублей
Срок	до 10-ти лет
Процентная ставка	около 13-15%
Взнос из собственных денежных средств	от 40 %
Залог имущества	недвижимого имущества, а также другого имущества: автотранспортного средства, акций, золота, другого имущества, имеющего ценность

Указанные условия являются стандартными. Но фактически каждая заявка рассматривается индивидуально.

1. Будущий клиент банка может получить коммерческий кредит на более выгодных условиях.
2. Имеет важное значение показать банку, что деятельность заемщика приносит прибыль, позволяющую оплачивать кредит.
3. Увеличить вероятность выдачи кредита может следующее:

• Привлечение созаемщиков и поручителей, имеющих высокий доход;
• Передача в залог имущества;
• Хорошая кредитная история;
• репутация организации.

Плюсы для заемщика

Коммерсант должен знать о преимуществах ипотечной программы:

Приобретение недвижимости	которое необходимо для ведения деятельности и получения прибыли
Возможность получить кредит на индивидуальных условиях	с минимальным первоначальным взносом
Оплата ипотеки	по налоговому законодательству относится к расходам
Проверка банком	юридической «чистоты» сделки с подобранным объектом
Требуется выполнение оценки	Это позволяет узнать рыночную стоимость покупаемой недвижимости
Займ оплачивается на индивидуальных условиях	по частям, при этом оплата может выполняться  раз в квартал или в 6 месяцев
Банк не может менять условия договора	В случае изменения обстоятельств, например, в случае кризиса
Страхование залоговой недвижимости	если возникнет страховой случай, то заемщик сможет получить выплату для восстановления состояния объекта
Повышенный размер ипотеки	в сравнении с потребительским кредитованием, к которому прежде прибегали организации, когда им требовались денежные средства

• Коммерческая ипотека для физических лиц
• Ипотечный займ для покупки коммерческой недвижимости могут взять не только фирмы, но также физические лица.
• Банки предоставляют подобные займы только коммерсантам, при этом не начинающим, а уже имеющим некоторый опыт ведения предпринимательской деятельности.
• Однако коммерсант может попробовать оформить ипотеку на индивидуальных условиях.
• Как правило, банки не предоставляют коммерческую ипотеку в отношении физических лиц, но они могут получить потребительский кредит, однако условия его менее выгодны.
• В отдельных банках существует программа, по которой может быть приобретена недвижимость на любые цели.

Условия такой программы во многом сходны с условиями по ипотеке (размер, сроки, процентная ставка). Получить ее могут и не коммерсанты.

Даже с индивидуальными предпринимателями сотрудничают лишь солидные банковские учреждения. Это происходит, поскольку доходы частных предпринимателей зачастую значительно ниже прибыли юридических лиц.

Получить коммерческую ипотеку можно в следующих банках:

1. Сбербанк.
2. Тинькофф Банк.
3. Россельхозбанк.
4. ВТБ.
5. Банк ФК Открытие.
6. Росбанк

Во время подачи заявления на кредит банк может запросить показать проект будущего использования объекта недвижимости.

Это нужно для того, чтобы сотрудники банка смогли оценить риски, возникающие при выдаче заемных средств для покупки такого объекта.

На недвижимость

Коммерческая ипотека выдается на покупку нежилых зданий или помещений, которые имеют следующее назначение:

• помещения для размещения предприятий общепита;
• помещения бытового обслуживания;

Следует осознавать, что не каждое помещение с правовой точки зрения относится к категории недвижимого имущества, а только отвечающие следующим признакам:

1. Прочная связь с землей.
2. Невозможность его перемещения без ущерба его состоянию.

К примеру, гаражи -«ракушки» не считаются недвижимостью, но гараж построен из кирпича и расположен на фундаменте, глубиной более 1,5 метра, то он будет считаться недвижимостью.

Земельный участок также считается недвижимым имуществом, и в случае приобретения расположенного на нем строения, здания или сооружения, то земля тоже подлежит залогу банку согласно статье 35 Земельного Кодекса РФ.

Из данной нормы имеются исключения, касающиеся следующих земельных участков:

Участков	находящихся в государственной или муниципальной собственности
Меньше установленного размера	пределы минимальных участков устанавливаются на уровне региона, к примеру, 2 сотки
Принадлежащих по праву постоянного пользования	На таком же праве они переходят к заемщику

Земельный участок, которым заемщик владеет на праве аренды, поступает в залог банку как арендованный, и при обращении на него взыскания, кредитная организация сможет им пользоваться не как собственник, а как арендатор.

Без первоначального взноса

Банки предоставляют коммерческую ипотеку без первоначального взноса только в крайне редких случаях.

Ни в одном банке не действует подобная ипотечная программа. Но не говорит о том, что это невозможно.

Вопрос о выдаче ипотечного кредита без собственного капитала можно постараться согласовать в индивидуальном порядке.

Вероятность одобрения увеличивается, в случаях:

Предоставления залога	более высокой стоимости чем ипотека
Привлечения поручителей	либо созаемщиков
При реализации государственного проекта	тогда в качестве поручителя может быть привлечено государственные или муниципальные органы

Банки не кредитуют под строительство коммерческой недвижимости без предоставления первоначального взноса, поскольку имеется высокая вероятность, что строительство будет заморожено или прекращено.

Какие банки

Крупные кредитные организации предлагают будущим заемщикам банковский продукт «Коммерческая ипотека».

Если такой возможности нет, то заемщик может воспользоваться получения кредитных средств по договору потребительского кредитования либо пробовать решить вопрос в индивидуальном порядке.

О реструктуризации валютной ипотеки смотрите статью: валютная ипотека.

Чтобы решить вопрос в частном порядке следует проконсультироваться у сотрудника банка или написать заявку на имя руководителя банка в письменной форме с экономическим обоснованием выгодности приобретаемого недвижимого имущества.

Коммерческую ипотеку выдают банки по программам:

Бизнес-Недвижимость (Сбербанк РФ)	Ставка 13,9%. Максимальная сумма до 200 000 000 рублей. Срок кредита до 120 месяцев
«Бизнес-ипотека» (ВТБ)	Сумма кредита — до 150 млн. рублей, срок ипотеки — до 10 лет, процент — от 10% годовых
«Коммерческая ипотека» Абсолют Банк	размер до 15 млн. рублей, срок до 15 лет, ставка 14,75 %. + 1 п.п. в случае, если в течение 6 мес. после передачи квартиры заемщику последний не предоставил закладную в банк; + 1 п. п. при несоответствии объекта залога требованиям банка

В отдельных банках, к примеру, в Газпромбанке, предлагается ипотечное кредитование на приобретение коммерческой недвижимости в частном порядке. Для чего потребуется подать заявку на имя руководителя банка.

Проценты

Процентная ставка банка за пользование заемными средствами повышена при коммерческой ипотеке, чем процент в жилищном кредитовании и составляет до 16 %, в то время как в жилищном  — примерно 11 %.

Это связано с тем, что риски в таких программах выше.

Предприниматели при ведении своей деятельности могут разориться и средств для выплаты займа может не оказаться. Для возврата своих средств банк будет вынужден реализовывать залоговую недвижимость, которая имеет меньший спрос по сравнению с жильем.

Варианты оформления

1. Процесс оформления такой ипотеки не настолько хорошо регулируется как кредитования жилья.
2. Жилищные кредиты выдаются банками намного чаще, по сравнению с коммерческими.

3. Способы предоставления коммерческой ипотеки:

Стандартный вариант, используется чаще всего	Происходит заключение предварительного договора купли-продажи с продавцом коммерческих площадей. После чего оформляется ипотечный договор. И, наконец, заключается основной договор купли-продажи, затем регистрируется переход права собственности на заемщика. Залог недвижимости также регистрируется, и выполняются окончательные расчеты с продавцом.
При передаче в залог имеющегося имущества	Сделка заключается до момента полного перехода собственности на покупаемую коммерческую недвижимость. Залог приобретаемого объекта не нужен, обременение накладывается  на иное имущество. В залог может быть передано любое имущество, имеющее высокую стоимость: недвижимое, автотранспортное средство, акции, золото, ценные бумаги

Любой вариант оформления ипотеки коммерческой недвижимости связан с детальными проверками фирмы, созаемщиков, поручителей, а также самой недвижимости.

Банками может запрашиваться дополнительные сведения у иных лиц и организаций, к примеру, проверять поручителя или контрагентов компании.

Список документов

Необходимые документы в каждом случае будут отличаться.

При подаче заявки будущему заемщику понадобится собрать следующий комплект документов:

Заявка по форме банка	Можно получить у специалиста банка или на официальном сайте банка
Документы на юр. лицо	документы об учреждении юр. лица (Устав и т.д.), справки из налоговой, лицензии, образец подписи директора, образец печати фирмы, заверенные в нотариальном порядке
Для ИП	Паспорт, свидетельство о регистрации в качестве ИП, заверенный у нотариуса образец подписи
Паспортные данные директора	или представителя фирмы и доверенность
Бухгалтерская  отчетность	за последние полгода или иной налоговый период
Сведения об открытых  счетах	И гражданские договоры с контрагентами
Документы созаемщиков и поручителей	паспорта, справки о доходах, согласия
Техническая документация	на приобретаемый объект недвижимости

Данный перечень является ориентировочным, каждый банк может запросить и другие сведения. В особенности, если отсутствует необходимая отчетность предпринимателя.

Как уменьшить ставку по ипотеке читайте в статье: как уменьшить ипотеку.

• Оформление коммерческой ипотеки потребует детального изучения  со стороны кредитора и потенциального заемщика.
• Видео: Как взять коммерческую ипотеку:

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/kak-vzyat-kommercheskuyu-ipoteku/